Zniesienie współwłasności siedliska

Dzwoni telefon do redakcji. Od początku rozmowy w głosie kobiety ze słuchawki przebija smutek i brak nadziei. Jest świeżo po lekturze artykułu z naszego wrześniowego wydania pt. „Zniesienie współwłasności”. Ona, podobnie jak bohaterowie tamtej opowieści, wraz mężem również znalazła się na życiowym zakręcie, z powodu zbyt lekkomyślnego uregulowania stanu własności gospodarstwa przez jego rodziców. Oboje są już w średnim wieku i swoje najlepsze lata poświęcili na inwestowanie w męża ojcowiznę przez kilka dekad.

Za mężem

Pobrali się w końcu lat 90., oboje wywodzą się z rolniczych rodzin. Ona przeprowadziła się do niego, bo miała więcej rodzeństwa. Mąż ma młodszego brata, którego rodzice posłali na studia. Ma teraz dobrą pracę, mieszkania w mieście, wraz z rodziną często odwiedza rodziców. – Jeszcze do niedawna nasze wzajemne stosunki układały się wręcz przykładnie. Silnie zżyte ze sobą są też nasze dzieci – relacjonowała panujące w rodzinie stosunki Czytelniczka. Rodzice jej męża, przechodząc na emerytury, rozpisali gospodarstwo w 2000 r. na obu synów. Jej mąż otrzymał 15 ha, jego młodszy brat jedynie 5 ha. Różnica 10 ha między nimi na korzyść jej męża była ekwiwalentem za sfinansowanie drugiemu z nich wykształcenia i zakupu mieszkania przez rodziców. Z czasem spłacili brata z ziemi, gospodarstwo liczy już 60 ha, zakupili nowoczesne ciągniki i sprzęt towarzyszący, wyremontowali i zmodernizowali obejście. W czym problem? Siedlisko leży na działce o powierzchni 60 arów. Przy przekazaniu gospodarstwa rodzice udziały w niej podzieli na 3 równe części. Tak więc 1/3 we współwłasności siedliska jest na męża Prenumeratorki i po tyle samo na jego rodziców oraz brata.
– Rodzice zabezpieczyli się na starość, by mieć dach nad głową. Zależało im też, by młodszy syn, związany współwłasnością, częściej ich odwiedzał – lojalnie przyznawała racje teściów rolniczka. Podkreśliła, że przez minione dekady oboje z mężem wyremontowali dom za własne pieniądze, wymienili dach, stolarkę, ocieplili go i wytynkowali. Budynek jest piętrowy, na parterze mieszkają rodzice, gdzie przyjmują brata, oni zajmują piętro. Podobne remonty przeprowadzili w budynkach gospodarczych. Rozmówczyni szacuje, że ogółem ich nakłady budowlane wyniosły niemal pół miliona złotych. Sumy te jednak w większości nie są udokumentowane żadnymi rachunkami. Część prac przeprowadzili w systemie gospodarczym. Z jej słów wynikało, że kilkakrotnie próbowali spłacić brata z udziału we współwłasności budynków, ale on przeciągał sprawę. Problem nabiera mocy, ich syn chce przejąć część gospodarstwa, żeby dostać premię młodego rolnika, a bez budynków nie widzi sensu inwestowania w nie. Zapytała więc, czy jest jakieś wyjście z tej patowej sytuacji? Obecnie rodzina zaczyna się kłócić, oni zaprzestali inwestycji w budynki, bo nie mają zgody współwłaścicieli. Sprawę chcą załatwić polubownie, nie chcą iść do sądu, lecz jeśli nie będzie wyjścia, wiedzą, że czeka ich wokanda.

Wadliwy podział

Sposób podziału siedliska wybrany przez teściów jest nietypowy. Lepszym rozwiązaniem było pozostawienie siedliska dla siebie lub przekazanie go w całości temu z synów, który tam mieszka i gospodaruje oraz ustanowienie dożywocia na rzecz teściów. Decyzja o rozdzieleniu udziałów w nieruchomości, która nie jest używana przez wszystkich współwłaścicieli była niefortunna. Sytuacja nie jest jednak bez wyjścia, a jej rozwiązanie choć kosztowne i długotrwałe, jest możliwe. Opiera się ono na zniesieniu współwłasności.

W poprzednim numerze miesięcznika opisaliśmy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości rolnych. Gwoli przypomnienia, współwłasność to inaczej taka sytuacja, w której własność tej samej rzeczy (ruchomości czy nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W tym przypadku przedmiotem współwłasności jest zabudowana nieruchomość. Trzeba zaznaczyć, że wbrew pokutującym jeszcze przekonaniom, budynki stojące na gruncie nie mogą stanowić własności odrębnej od ziemi. Tym samym ten, kto jest właścicielem ziemi jest też właścicielem postawionych na niej budynków.
W omawianej sytuacji nieruchomość (działka z budynkami) należy jednak do trojga współwłaścicieli w częściach równych. Ze współwłasnością łączą się prawa: możliwość pobierania przychodów z rzeczy wspólnej, które przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości posiadanych udziałów, prawo współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania tak, jak daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mają też obowiązki: ciążą na nich koszty utrzymania, podatki i wydatki, dbania o nią oraz obowiązki zarządzania rzeczą wspólną. Te obowiązki rozkładają się również w stosunku do udziałów.

Aktem notarialnym

Skoro szanse na porozumienie są nikłe, mąż Czytelniczki powinien zmierzać do zniesienia współwłasności. Problemem może być jednak sposób, w jaki miałoby to zostać dokonane. Jeśli przedmiotem współwłasności jest zabudowana działka, jej fizyczny podział wydaje się mało prawdopodobny. Pozostaje więc przejęcie całości przez jednego lub dwojga ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych lub w ostateczności jej sprzedaż i podzielenie się pieniędzmi. Ta możliwość też wydaje się mało prawdopodobna, skoro siedlisko stanowi miejsce zamieszkania trzech pokoleń rodziny. Pozostaje zatem przejęcie udziałów przez jedną lub dwie osoby poprzez zniesienie współwłasności: umowne lub sądowne.

Najszybciej i najprościej można tego dokonać u notariusza, do czego jednak trzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. Najlepiej będzie, jeżeli w wyniku tego siedlisko zostanie przyznane jednemu z nich. W umowie, poza uregulowaniem spraw udziałów w nieruchomości i sposobu rozliczenia, strony mogą uregulować rozliczenia nakładów i wydatków na nieruchomość. Gdyby teściowie oddawali swoje udziały, w zamian mąż Czytelniczki mógłby ustanowić na ich rzecz prawo dożywocia lub służebność, polegającą na korzystaniu z nieruchomości.

Jak już wyjaśnialiśmy w poprzednim numerze, koszt sporządzenia aktu notarialnego ustalany jest w zależności od wartości przedmiotu podziału (siedliska). Zgodny podział może też nastąpić w sądzie – jest on tańszy od notarialnego, lecz trwa znacznie dłużej.

Sprawa w sądzie

Brak porozumienia oznacza, że zniesienie współwłasności możliwe jest już tylko w sądzie. Sprawa będzie toczyć się w postępowaniu nieprocesowym i zakończy się wydaniem postanowienia. Strony mogą zgłaszać różne roszczenia, związane ze współwłasnością, np. rozliczenie wydatków, nakładów, remontów i przychodów z niej. Mąż Czytelniczki ma prawo domagać się od współwłaścicieli rozliczenia inwestycji poczynionych w obejściu. Nie ma znaczenia, czy ostały się dokumenty – ważne, by dało się określić, co i kto wykonał. Najczęściej w tego typu sprawach sporne są: wartość nieruchomości, wysokości spłat, wartość nakładów itp. W razie sporu co do któregokolwiek z tych elementów, sąd musi posiłkować się opinią biegłych. Opinia może obejmować też wycenę nakładów, obejmie ona też ich ewentualne zużycie. Koszt opinii biegłych może sięgnąć nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych!

Istnieje duże prawdopodobieństwo przyznania Czytelniczce i jej mężowi siedliska na wyłączną własność. Wynika to z faktu, że oboje tam mieszkają i prowadzą gospodarstwo. Co do udziału jej teściów, dużo zależy od tego, jakie wnioski w tym zakresie zostaną złożone i czy między stronami będą istniały spory. Wniosek o zniesienie współwłasności składa się w sądzie rejonowym. Wysokość opłaty sądowej wynosi 1 tys. zł, a razie zgodnego wniosku, jedynie 300 zł. Poza opłatą sądową należy ponieść koszty postępowania wieczystoksięgowego – założenia nowych ksiąg wieczystych w wysokości 60 zł i wpisu prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł.

Optymalna ugoda

Koszty postępowania mogą być znaczne, dlatego warto dążyć do ugody. Można ją zawrzeć w sądzie lub u mediatora. W sprawie zawiłej i skomplikowanej dobrze jest zasięgnąć porady adwokata lub radcy prawnego, który podpowie, jakie wnioski złożyć i w razie potrzeby poprowadzi sprawę.

Mikołaj Pomin
Andrzej Sawa