Ryzykowne dzierżawy pod wiatraki

Odpowiedź: Inwestycja polegająca na budowie elektrowni wiatrowej jest bardzo złożonym i kosztownym procesem. Z jednej strony wymaga zaangażowania sporych środków ze strony inwestora. Z drugiej jednak stanowi znaczne ryzyko dla właściciela gruntu, bo wymaga od niego „tolerowania” przez nawet kilkadziesiąt lat na swej nieruchomości budowli wraz z dodatkową infrastrukturą, wizyt ekip serwisowych oraz – o czym często się zapomina, ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu pozostałej, niezajętej nieruchomości. Jako korzyść niewątpliwie wskazać należy czynsz dzierżawny, który może być wyższy, aniżeli zwykły czynsz dzierżawny za grunt rolny.

Nie sposób odnieść do projektu umowy, którą otrzymał Czytelnik. Z doświadczenia jednak wiemy, że tego typu umowy są rozbudowane i zazwyczaj bardzo korzystne dla dzierżawcy. Wśród najważniejszych aspektów, na które należałoby zwrócić uwagę, wymienić należy czas trwania umowy oraz możliwość jej rozwiązania przez strony. Najczęściej dzierżawca stara się zastrzec dla siebie możliwość rozwiązania umowy w każdym czasie i z wielu różnych przyczyn; jednocześnie wydzierżawiającemu takie prawo przysługuje jedynie w przypadku długotrwałej zwłoki w zapłacie czynszu.

Po drugie, jakkolwiek czynsz wydawać się może wysoki, często jest płatny dopiero od rozpoczęcia budowy, a nawet uruchomienia elektrowni. W konsekwencji wydzierżawiający może nie otrzymać czynszu nawet przez kilka lat od podpisania umowy. Mimo to nie może udostępnić gruntu komu innemu, bo dzierżawca zazwyczaj zastrzega możliwość ujawnienia dzierżawy w księdze wieczystej. Budowa elektrowni wiatrowej wiąże się ze zmianą przeznaczenia gruntu (wyłączeniem z produkcji rolniczej), a to oznacza bardzo wysokie opłaty − ważne, by obciążały one w całości dzierżawcę, a nie wydzierżawiającego.
Ponadto, grunt „odrolniony” obciążony jest podatkiem od nieruchomości, zatem warto zadbać, by płacił go inwestor. Wreszcie, po zakończeniu umowy właścicielowi powinno zależeć, by z jego gruntu usunięto wszystko, co zostało na nim postawione, w tym fundamenty. Niestety, dzierżawcy często deklarują usunięcie fundamentów jedynie do 1 m poniżej gruntu.

Trudno dziś przewidzieć, jakie konsekwencje wiązać się będą z fundamentami za kilkadziesiąt lat. Należy walczyć, by inwestor po zakończeniu umowy usunął ich jak najwięcej. Oczywiście, żaden zapis nie zastąpi dobrej woli i może się okazać, że ostatecznie na gruncie zostanie nie tylko fundament, ale i więcej niepotrzebnego, ale i kłopotliwego sprzętu. Warto wziąć to pod uwagę, negocjując wysokość czynszu.

Wskazane problemy są jedynie wycinkiem tego, z czym winien się liczyć właściciel nieruchomości, decydując się na zawarcie takiej umowy. Trzeba jednak negocjować i w razie konieczności korzystać z pomocy doświadczonego prawnika, by ryzyko problemów możliwie zminimalizować.

adw. Mikołaj Pomin

Masz pytanie do prawnika, jesteś naszym prenumeratorem? Może zadać je w poniższym formularzu. Nasz prawnik udzieli odpowiedzi tak szybko jak to możliwe: