Zostawiam ziemię, sprzedaję budynki

Odpowiada Roman Włodarz, prezes Śląskiej Izby Rolniczej, nasz ekspert VAT: Dostawa budynków podlega VAT, jednak w określonych przypadkach ich sprzedaż może korzystać ze zwolnienia, a przepisy Ustawy o VAT są pod tym względem bardzo skomplikowane. Art. 43 ustawy o VAT mówi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo sprawę może komplikować inny zapis, który mówi, że [zwalnia się] dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednak, w zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zatem zasadniczym problemem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Czynnikiem decydującym jest określenie daty pierwszego zasiedlenia. Pojęcie „pierwsze zasiedlenie” w znaczeniu ustawowym różni się od potocznego rozumienia tego terminu i nie jest tożsame z rozpoczęciem użytkowania budynku. Może się okazać, że nawet w w budynkach użytkowanych przez dziesiątki lat nie doszło formalnie do pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Np. w interpretacji indywidualnej z 27 maja 2015 r. sygn. IPPP1/4512-249/15-2/AP, czytamy:
(…) Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy (…).

Konkluzja 1: Czytelnik w momencie zakupu budynku w 2016 roku dokonał “pierwszego zasiedlenia”.
Konkluzja 2: pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku nie minęło 2 lata.

Zatem, z punktu widzenia art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT sprzedaż tego budynku może korzystać ze zwolnienia  z VAT – jednak, jeśli upłynie więcej niż 2 lata, zwolnienie nie będzie przysługiwać.
Drugim kryterium zwolnienia jest brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nabyciu tego budynku. Z braku informacji szczegółowych zakładamy, że Czytelnik w 2016 roku zakupił całe gospodarstwo w trybie art. 6 ust. 1, czyli ta transakcja odbyła się poza Ustawą o VAT – zatem nie miał takiego prawa i w związku z tym, jeśli sprzeda budynek po upływie 2 lat od jego nabycia, zwolnienie będzie przysługiwać.

pł
fot. Józefowicz, poglądowe