Formalności budowlane

Jakie są różnice między remontem a modernizacją? Kiedy budujemy, a kiedy mamy do czynienia tylko z przebudową? Czym jest odbudowa, a czym rozbudowa? Definicje tylko niektórych z wymienionych pojęć znajdziemy w ustawie Prawo budowlane, która zmieniła się 1 stycznia 2017 r. Reszty należy szukać w orzecznictwie sądowym.

Przebudowa to budowa

Według definicji z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowę, rozbudowę i nadbudowę. Oznacza to, że rozbudowując lub odbudowując obiekt budowlany należy stosować te same procedury, co w przypadku budowy. Z kolei art. 6 pkt 7 ww. ustawy definiuje przebudowę jako wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji.
Przeprowadzenie robót budowlanych polegających na zmianie parametrów budynków, takich jak powierzchnia zabudowy czy kubatura nie stanowi odtworzenia stanu pierwotnego, a tym samym remontu. Rozebranie obiektu i wybudowanie w jego miejscu obiektu o innej powierzchni i kubaturze, nawet przy pozostawieniu jego części w postaci jednej ściany, należy uznać za budowę – uznał w wyroku NSA (II OSK 2048/13). Jeżeli inwestor wykonuje roboty budowlane, polegające na wykonaniu faktycznie nowego obiektu, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu, to wykonuje nie remont, lecz odbudowę, a więc budowy według definicji zawartej w art. 3 pkt 6 – orzekł WSA w Opolu (II SA/Op 484/15).

Remont a konserwacja

Jako remont należy traktować wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. W praktyce oznacza to, że w wyniku remontu nie mogą powstać nowe elementy, remont zaś staje się modernizacją wtedy, gdy razem z odtworzeniem stanu pierwotnego przeprowadzone jest unowocześnienie obiektu.
Przykładowo: malowanie ścian, wymiana płytek, posadzek, wymiana drzwi i okien (bez zmiany ich wielkości), rozebranie lub wzniesienie ścianek działowych, jeśli nie łączą się z przywróceniem stanu poprzedniego obiektu budowlanego, stanowią konserwację. Wykonanie konserwacji nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Przy remoncie sprawa jest bardziej złożona – na obiekt budowlany, którego budowa nie wymagała pozwolenia na budowę zgłoszenie nie jest wymagane. Obowiązek zgłoszenia remontu istnieje wtedy, gdy jego postawienie wymagało pozwolenia na budowę. Jeżeli jednak ww. roboty w istocie przywracały stan poprzedni obiektu budowlanego, niezbędne jest, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 3 ust. 1 pkt 2a Prawa budowlanego, by prace tego rodzaju zgłosić, jeżeli na wybudowanie remontowanego obiektu konieczne jest pozwolenie na budowę.

Łatwiej dla rolnika

Od 1 stycznia 2017 r. na zgłoszenie można wybudować naziemny silos na materiały sypkie (np. zboże) o pojemności do 30 m3 i wyższego niż 7 m oraz płyt do składowania obornika i szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3 jako obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. Wcześniej silosy te mogły mieć nie więcej niż 4,5 m wysokości, a budowa wyższych wymagała pozwolenia na budowę. Przebudowa tych obiektów również wymaga zgłoszenia. Z kolei remontować je można już bez przeprowadzania formalnych procedur.
Uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia od 1 stycznia ub.r. nie wymaga budowa i przebudowa parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2 jako obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej – wcześniej wymagała zgłoszenia. Identycznie (bez pozwolenia i zgłoszenia) można budować zjazdy z dróg powiatowych i gminnych – do końca 2016 r. obowiązywało zgłoszenie – podobnie jak docieplanie budynków nie wyższych niż 12 m. Zjazdy z dróg wojewódzkich i krajowych należy budować już na zgłoszenie.

Dach na zgłoszenie

Remont dachu zwykle obejmuje wymianę pokrycia dachowego, czasem elementów konstrukcyjnych, czyli więźby dachowej. Wówczas prace te należy zgłosić do wydziału architektoniczno-budowlanego starostwa. W dokumentach skierowanych do starostwach w przypadku zgłoszenia remontu wskazuje się rodzaj, zakres, termin i sposób prowadzonych prac. Do zgłoszenia konieczne jest również dołączenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W starostwie dostaniemy wzór formularza zgłoszeniowego oraz listę potrzebnej, dodatkowej dokumentacji. Wzór ten można też pobrać ze strony internetowej starostwa.
W zgłoszeniu najpierw wpisujemy swoje dane osobowe oraz miejsce i datę wypełnienia dokumentu. Następnie opisujemy rodzaj obiektu i sposób przeprowadzenia prac budowlanych. Dodajemy też numer działki ewidencyjnej, adres działki, termin planowanego rozpoczęcia prac. W załącznikach, oprócz dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w zależności od specyfiki i lokalizacji inwestycji), potrzebne mogą być szkice i rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Prace remontowe można rozpocząć, jeżeli w ciągu 30 dni starostwo nie wyraziło sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej. Zgłoszenie jest ważne przez 3 lata. Zgłoszenie wystarczające jest nie tylko przy zmianie pokrycia dachowego, lecz także dociepleniu dachu, naprawie więźby czy systemu rynnowego.
Bardziej zaawansowane prace remontowe związane z dachem wymagają już pozwolenia na budowę. Szczególnie dotyczy to wszelkich form jego przebudowy. Pozwolenie będzie potrzebne przy zmianie konstrukcji – gdy np. okaże się, że niezbędna będzie wymiana konstrukcji dachowej, podwyższenie budynku, wstawienie okien połaciowych, zmiana funkcji poddasza.

Do urzędnika w starostwie

wydziały budownictwa i architektury poszczególnych starostw  wykazują pewną dowolność w stosowaniu przepisów Prawa budowlanego. Jedne podchodzą do nich z całą surowością, inne są bardziej liberalne. Dlatego przed podjęciem każdego zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych, tj. budowy, przebudowy, remontu, konserwacji itp. należy udać się do urzędu, by skonsultować ten zamiar z urzędnikiem, a najlepiej z naczelnikiem wydziału. W ten sposób unikniemy niedomówień, niejasności interpretacyjnych, czy późniejszych problemów z nadzorem budowlanym, który organizacyjnie także podlega staroście.

as