Jesteś w strefie Premium
Nabycie ziemi na zwykłą umowę
Pytanie: W 1991 r. nabyłem na zwykłą umowę pole, za które płacę podatek rolny. Czy mogę je zasiedzieć?
Odpowiedź: Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności rzeczy – zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Dla nabycia własności w ten właśnie sposób konieczne jest spełnienie dwóch warunków, tj. nabywający prawo własności musi być posiadaczem samoistnym rzeczy oraz musi upłynąć wymagany przepisami (nieprzerwany) okres tego posiadania.
Pierwszy z elementów, tj. samoistne posiadanie charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą jak właściciel. Samoistnym posiadaniem nie jest zatem władanie na podstawie umowy, np. dzierżawy, choćby było długotrwałe (posiadanie zależne). Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia możliwe jest po upływie 20 lat, jeśli nabycie posiadania nastąpiło w dobrej wierze lub 30 lat – gdy mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Dobra wiara charakteryzuje się tym, że istnieją obiektywne okoliczności, które usprawiedliwiają przekonanie nabywcy, że ważnie i skutecznie nabył własność nieruchomości.
Pierwszy z elementów, tj. samoistne posiadanie charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą jak właściciel. Samoistnym posiadaniem nie jest zatem władanie na podstawie umowy, np. dzierżawy, choćby było długotrwałe (posiadanie zależne). Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia możliwe jest po upływie 20 lat, jeśli nabycie posiadania nastąpiło w dobrej wierze lub 30 lat – gdy mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Dobra wiara charakteryzuje się tym, że istnieją obiektywne okoliczności, które usprawiedliwiają przekonanie nabywcy, że ważnie i skutecznie nabył własność nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, że w drodze umowy sprzedaży sporządzonej w zwykłej formie pisemnej nie doszło do przeniesienia własności, bowiem umowa sprzedaży nieruchomości dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Oznacza to, że jej właścicielem jest nadal sprzedający. Kupujący natomiast stał się posiadaczem gruntu – włada nim i odprowadza należny podatek rolny – i to posiadaczem samoistnym (o czym świadczy odprowadzanie podatku rolnego).
W omawianym przypadku podane okoliczności wskazują na to, że kupujący stał się samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnej, jednak posiadanie to nabył w złej wierze. Za przyjęciem złej wiary przemawia fakt, że obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dla umów sprzedaży nieruchomości istnieje od kilkudziesięciu lat i zdążył się utrwalić w świadomości obywateli. Orzecznictwo sądowe oraz poglądy doktryny prawa jednoznacznie wskazują, że brak wiedzy o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie wystarcza do przyjęcia dobrej wiary, bowiem nabywca bez trudu mógł o istnieniu takiego obowiązku się dowiedzieć.
W omawianym przypadku podane okoliczności wskazują na to, że kupujący stał się samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnej, jednak posiadanie to nabył w złej wierze. Za przyjęciem złej wiary przemawia fakt, że obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dla umów sprzedaży nieruchomości istnieje od kilkudziesięciu lat i zdążył się utrwalić w świadomości obywateli. Orzecznictwo sądowe oraz poglądy doktryny prawa jednoznacznie wskazują, że brak wiedzy o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie wystarcza do przyjęcia dobrej wiary, bowiem nabywca bez trudu mógł o istnieniu takiego obowiązku się dowiedzieć.
Czytelnik zawarł umowę sprzedaży w 1991 r., zatem nie upłynął jeszcze termin przewidziany przepisami − termin ten upłynie w 2021 r. W tym przypadku możliwe są dwa rozwiązania: Czytelnik może podjąć rozmowy ze sprzedawcą w celu zawarcia ważnej umowy sprzedaży lub poczekać z wnioskiem o zasiedzenie do 2021 r.
adwokat Mikołaj Pomin
adwokat Mikołaj Pomin
