Prawo pierwokupu przy dzierżawie

Jednak w planie zagospodarowania określono je jako grunty pod działalność gospodarczą. Zawarłem umowę dzierżawy na jeden rok z datą pewną i chciałbym ją przedłużyć. Czy w takiej sytuacji dzierżawcy będzie przysługiwało prawo pierwokupu?

Odpowiedź: Tytułem przypomnienia wskazać należy, że ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła szczegółowe przepisy dotyczące nabywania nieruchomości rolnych oraz prawa pierwokupu takich nieruchomości. W rozumieniu ustawy nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W myśl art. 3. ustawy, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. W przypadku, gdy dzierżawcy nie przysługuje powyższe prawo pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.

Prawo pierwokupu, zarówno dzierżawcy, jak i Agencji Nieruchomości Rolnych nie powstaje, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest:

1) spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

2) osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkami koniecznymi nabycia przez dzierżawcę prawa pierwokupu nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy jest zawarcie umowy dzierżawy w formie pisemnej z datą pewną oraz jej wykonywanie przez co najmniej 3 lata, licząc od tzw. daty pewnej. Ponadto, nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Umowa dzierżawy zawierana na czas określony jednego roku i następnie przedłużana, o ile dzierżawa łącznie nie będzie wykonywana dłużej niż trzy lata nie rodzi po stronie dzierżawcy prawa pierwokupu.

Niezależnie od powyższego, przepisy o prawie pierwokupu nie znajdą zastosowania w przypadku, gdy dana nieruchomość, choć wykorzystywana na cele rolnicze, w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na inne cele. W takim przypadku przepisy ustawy nie znajdują zastosowania, a zatem prawo pierwokupu nie powstanie.