Prawo: Umowa przedwstępna sprzedaży ziemi

Odpowiedź: Umowa przedwstępna jest formą zabezpieczenia przyszłej transakcji. Jej definicję zawiera art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, którymi w przypadku umowy sprzedaży są przedmiot umowy oraz cena. Od woli stron zależy, co w danej umowie przedwstępnej się znajdzie; ważne, by zapisy były zgodne z prawem, nadające się do egzekucji i nie pozwalające na jej dowolną interpretację.

Zdarza się, że znaczenie i konsekwencje umowy przedwstępnej są bagatelizowane; nieraz bywało, że jedna ze stron w ostatniej chwili odmawiała wywiązania się ze zobowiązania, żądając wyższej lub niższej ceny, zmiany warunków umowy czy rezygnując z niej. Prawidłowo sporządzona i zawarta w odpowiedniej formie umowa przedwstępna nie pozwala na bezzasadne niewywiązanie się z jej postanowień. Przykładowo, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego ma ten skutek, że w razie nieprzystąpienia przez jedną ze stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym lub wyznaczonym terminie uprawnia drugą stronę do jej dochodzenia na drodze sądowej.

Współcześnie umowy przedwstępne sprzedaży, również te zawierane z przedsiębiorcami z przeznaczeniem na inne cele, aniżeli rolnicze są bardzo skomplikowane i obwarowane wieloma warunkami. Przykładowo, kupujący zastrzegają możliwość nie przystąpienia do umowy sprzedaży w sytuacji, gdy w określonym terminie nie otrzymają warunków przyłączy określonych mediów, czy decyzji o pozwoleniu na budowę określonego obiektu, a nawet kredytu na sfinansowanie transakcji.

Z reguły starają się tak zabezpieczyć, by móc zrezygnować z zakupu, nie ponosząc żadnych konsekwencji finansowych.

Poza warunkami zastrzeżonymi w celu zawarcia przyrzecznej umowy sprzedaży umowa przedwstępna może zawierać zapisy niosące ryzyko dla sprzedającego i to nawet w przypadku, gdy ostatecznie do zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie. Jako przykład można wskazać rozpoczęte roboty budowlane skutkujące wyłączeniem gruntu spod produkcji rolniczej lub przekwalifikowanie gruntu z rolniczego i konieczność uiszczania podatku od nieruchomości zamiast podatku rolnego. Reasumując, zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest znaczącą i zobowiązującą czynnością prawną, a jej pochopne podpisanie może nieść za sobą bardzo poważne konsekwencje.

Przed jej zawarciem, niezależnie od wartości przedmiotu sprzedaży, warto zatem zasięgnąć opinii prawnika o jej treści, a w przypadku umów o większej wartości, warto zlecić obsługę całej transakcji doświadczonemu w takich sprawach prawnikowi, bowiem kupujący, będący przedsiębiorcą z pewnością z takiej obsługi skorzysta.

Masz pytanie do prawnika, jesteś naszym prenumeratorem? Możesz zadać je w poniższym formularzu. Nasz prawnik udzieli odpowiedzi tak szybko jak to możliwe: