Problematyczne 2 ary z zakupu

Jak się później okazało, działka, którą kupiłem, jest w rzeczywistości większa o pas ziemi o powierzchni 2 arów w porównaniu ze stanem przedstawionym mi przez sprzedającego. W 2002 r. próbowałem załatwić polubownie sprawę z moim sąsiadem, który gospodarował na tym pasie – nie wiem jak długo przed zakupem przeze mnie ziemi to czynił. Rozmowa jednak nie przyniosła żadnego efektu, poza pogorszeniem naszych sąsiedzkich stosunków.

Obecnie sąsiad sprzedał graniczącą z moją działkę, a na sporny pas ziemi wylewa szambo. Czy sąsiad zasiedział prawo własności przedmiotowego pasa ziemi? Czy moja próba ugodowego załatwienia sprawy ma wpływ na bieg terminu do zasiedzenia? Czy mogę, a jeśli tak, to w jaki sposób, domagać się zwrotu spornego pasa ziemi i z jakimi kosztami jest to związane?

Odpowiedź: Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 172 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Z przedstawionego przez prenumeratora stanu faktycznego nie wynika, kiedy i w jakich okolicznościach sąsiad wszedł w posiadanie spornego pasa gruntu. Niemniej jednak - jako właścicielowi nieruchomości przysługuje prenumeratorowi roszczenie o wydanie gruntu, zgodnie z treścią art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Z powództwem o wydanie należy wystąpić do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wartość przedmiotu sporu w takiej sprawie ustala się w oparciu o treść art. 232 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż w sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu innego niż najem lub dzierżawa wartość przedmiotu sporu oblicza się, przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości. Wpis sądowy w takiej sprawie wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu.

Z uwagi jednak na fakt, że nieznana jest data, kiedy sąsiad wszedł w posiadanie spornego kawałka ziemi, należy mieć na względzie to, że w trakcie sprawy o wydanie posiadacz może podnieść, iż nabył własność ziemi poprzez zasiedzenie. W takiej sytuacji, jeżeli potwierdzi się, że jest posiadaczem samoistnym przez okres wymagany do zasiedzenia, roszczenie czytelnika o wydanie nieruchomości może zostać oddalone.