Jesteś w strefie Premium
Zakup ziemi od osoby ubezwłasnowolnionej
Pytanie: W 2008 r. kupiłem ziemię, ale niedawno dowiedziałem się, że od 2004 r. sprzedający był całkowicie ubezwłasnowolniony. W zeszłym roku darowałem tę ziemię synowi, ale wkrótce wytoczono mi sprawę o unieważnienie wspomnianej umowy sprzedaży. Co mam w tej sytuacji zrobić?
Odpowiedź: Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie posiada zdolności do czynności prawnych, zatem czynność prawna przez nią dokonana jest nieważna (art. 14 § 1 Kodeksu cywilnego). Nieważność ta nie dotyczy jednak umów należących do umów powszechnie zawieranych w drobnych bieżących sprawach życia codziennego, które stają się ważne z chwilą wykonania, chyba że pociągają za sobą rażące pokrzywdzenie osoby niezdolnej do czynności prawnych.
Gdyby nabyta nieruchomość nadal była w posiadaniu Czytelnika, opiekun ubezwłasnowolnionego właściciela mógłby żądać jej wydania, powołując się na nieważność umowy sprzedaży. Sytuacja komplikuje się w przypadku, gdy nieruchomość została zbyta przed ujawnieniem ubezwłasnowolnienia. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. DzU z 2019 r., poz. 2204), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Gdyby nabyta nieruchomość nadal była w posiadaniu Czytelnika, opiekun ubezwłasnowolnionego właściciela mógłby żądać jej wydania, powołując się na nieważność umowy sprzedaży. Sytuacja komplikuje się w przypadku, gdy nieruchomość została zbyta przed ujawnieniem ubezwłasnowolnienia. Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. DzU z 2019 r., poz. 2204), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
W praktyce oznaczałoby to, że choć umowa zawarta z osobą ubezwłasnowolnioną jest nieważna, to kolejny nabywca byłby chroniony powyższą rękojmią i stałby się właścicielem nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że rękojmia wiary publicznej nie chroni nabycia nieodpłatnego oraz nabycia przez osobę działającą w złej wierze, tzn. która wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Odnosząc wskazane przepisy do omawianego przypadku wskazać należy, że zarówno Czytelnik, jak i jego syn nie nabyli własności ziemi. Pierwszy z nich z uwagi na zawarcie umowy z osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie, a drugi – ze względu na fakt, że nabył grunt nieodpłatnie, czego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Nie bez znaczenia dla sprawy mogą być okoliczności zawarcia umowy przez Czytelnika z ubezwłasnowolnionym właścicielem, a przede wszystkim, jak doszło do zawarcia umowy, dlaczego dopiero po 4 latach wyszło na jaw ubezwłasnowolnienie i dlaczego dopiero po takim czasie zareagował opiekun ubezwłasnowolnionego?
adwokat Mikołaj Pomin
adwokat Mikołaj Pomin
