Zakup ziemi przy zasiedzeniu

Odpowiedź: Zatajenie przed nabywcą nieruchomości informacji o toczącym się postępowaniu sądowym i przemilczenie tego przed notariuszem może nie tylko wiązać się z odpowiedzialnością cywilną, ale przede wszystkim naraża takiego nieuczciwego kontrahenta na odpowiedzialność karną. Nabywca nieruchomości w dobrej wierze, co do której toczy się postępowanie o zasiedzenie ma możliwość wyboru, w zależności od tego, na jakim etapie jest sprawa o zasiedzenie i jakie są szanse na jej korzystne zakończenie.

Po pierwsze, jeżeli sprawa nie rokuje szans na wygranie, tzn. roszczenia osób trzecich są zasadne i dobrze udokumentowane, nabywca winien zawiadomić sprzedawcę o toczącym się postępowaniu. W przypadku orzeczenia, że nieruchomość została zasiedziana przez osobę trzecią, może od umowy odstąpić i żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Podstawą powyższego jest art. 556§ 2 oraz 560 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepisy te stanowią, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedawana stanowi własność osoby trzeciej, albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej. Odstąpienie od umowy oznacza, że strony winny zwrócić sobie nawzajem to, co sobie świadczyły. Sprzedający winien zatem zwrócić kupującemu kwotę uzyskaną tytułem ceny.

Ponadto nabywca ma prawo żądać naprawienia szkody, jaką poniósł w związku z istnieniem wady. Może zatem domagać się, m.in. kosztów zawarcia umowy, nakładów na nieruchomość, zwrotu utraconych korzyści oraz kosztów procesu, jakie poniósł w sprawie o zasiedzenie. Roszczenia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy przedawniają się z upływem roku od chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady prawnej. Jeśli jednak o wadzie prawnej kupujący dowiedział się na skutek wniosku o zasiedzenie, termin roczny przedawnienia biegnie od chwili uprawomocnienia postanowienia o zasiedzeniu.

Na koniec zaznaczyć należy, że sprzedającemu, który zataił tak ważną informacją grozi odpowiedzialność karna z art. 286 § 1 Kodeksu karnego.      as

Fot. Czekała