Kupno ziemi z ustną dzierżawą
Pytanie: Od sąsiada kupiliśmy 2 ha ziemi. W umowie notarialnej jest zastrzeżenie, że grunty nie będą obciążone. Niedługo potem okazało się, że ziemię „obrabia” ktoś inny. Twierdzi on, że zawarł z poprzednim właścicielem umowę ustną. Poprzedni właściciel zaprzecza. Co robić w takiej sytuacji?
Odpowiedź: Akt notarialny umowy sprzedaży gruntów składa się z wielu oświadczeń stron. Przeważnie właściciel składa oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości, tj. kto jest właścicielem, jaka jest powierzchnia, czy księga wieczysta wykazuje jakieś obciążenia, czy właściciel ma długi, itp. Kupujący natomiast oświadcza, czy jest w związku małżeńskim i do jakiego majątku wejdzie kupiony grunt. Wszystkie oświadczenia, niezależnie od ich wagi i znaczenia, muszą być zgodne z prawdą. Złożenie oświadczenia niezgodnego z prawdą może stanowić przestępstwo, za które – w zależności od skutków, jakie spowodowuje, grozić może nawet kara pozbawienia wolności.
W omawianym przypadku właściciel, oświadczając, że grunt wolny jest od obciążeń, w tym również dzierżawy, mógł popełnić przestępstwo oszustwa. Polega ono na świadomym wprowadzeniu kogoś w błąd w celu uzyskania korzyści majątkowej. Nietrudno sobie wyobrazić, że nabywca, wiedząc o dzierżawie nie zdecydowałby się na kupno ziemi, a przynajmniej na zaproponowaną cenę. Gdyby się okazało, że sprzedający zataił przed nabywcą umowę dzierżawy, temu drugiemu przysługiwać będzie roszczenie o odszkodowanie za poniesione straty, w tym utracone plony. Nabywca będzie miał również prawo rozwiązać ustną umowę dzierżawy w terminach przewidzianych przez kodeks cywilny.
Jeśli jednak rzeczywiście osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody poprzedniego właściciela, nowy właściciel może żądać od tej osoby wydania nieruchomości. W przypadku odmowy winien skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.
