Zawarcie i rozwiązanie umowy dożywocia a konflikt z rodzicami

Odpowiedź: Umowa dożywocia, która powinna przede wszystkim opierać się na zaufaniu i wzajemnej pomocy, z czasem może stać się niemałym ciężarem. Wina może leżeć zarówno po stronie niesłownych zobowiązanych (obdarowanych), jak i uciążliwych uprawnionych z umowy dożywocia. Podczas stałych dyżurów telefonicznych w redakcji dożywotnicy skarżą się, iż pomimo umów zmuszani są do opłacania rachunków, ponoszenia wydatków na wyżywienie. Z kolei zobowiązani i ich rodziny narzekają, że dożywotnicy zachowują się tak, jakby nadal byli właścicielami nieruchomości i starają się ułożyć życie w obejściu pod swoje dyktando. Czasem nawet starają się zmienić swe decyzje i żądają, by nabywca oddał im gospodarstwo, by mogli zapisać je komuś innemu.

Zobowiązania nabywcy nieruchomości

Na postawie umowy dożywocia nabywca nieruchomości, w zamian za nią zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, tj. przyjąć go jako domownika, dostarczyć mu ubrania, wyżywienia, mieszkania, światła, opału, zapewnić mu pomoc i opiekę w chorobie oraz sprawić na swój koszt odpowiedni pogrzeb (art. 908 i następne kodeksu cywilnego). Z jednej strony zatem ktoś nabywa nieruchomość, lecz zamiast płacić cenę musi wywiązać się z określonych świadczeń, np. obciążyć nieruchomość służebnością (użytkowaniem) ograniczoną do części nieruchomości, służebnością mieszkania, inną służebnością osobistą bądź zobowiązać się do płacenia na rzecz zbywcy określonych świadczeń pieniężnych.

Konflikt między stronami – rozwiązanie umowy dożywocia?

Konflikt między stronami najprościej byłoby rozwiązać rozwiązując umowę dożywocia. Oznacza to zwrot nieruchomości i opuszczenie jej przez nabywcę. W praktyce nie zawsze jednak zobowiązany ma dokąd się przeprowadzić. Ponadto, po latach trudno stronom dojść do porozumienia w sprawie ewentualnych nakładów (remontów, budynków, urządzeń), jakie nabywca poczynił w gospodarstwie. Z reguły dożywotnik nie może sobie pozwolić na zwrócenie ich równowartości. W takich sytuacjach warto szukać pomocy wśród rodziny czy znajomych.

Przeniesienie nieruchomości na osobę trzecią

Innym sposobem rozwiązania konfliktu jest przeniesienie (sprzedaż, darowizna, zamiana) nieruchomości będącej przedmiotem dożywocia na osobę trzecią. Zgodnie z treścią art. 910 § 2 kodeksu cywilnego oraz zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (m.in. wyrok z dnia 12 października 1972r. w spr. III CRN 194/73) obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie wyłącza, a nawet nie ogranicza możliwości rozporządzania nią.

Zobowiązania nabywcy nieruchomości przy umowie dożywocia

Nowy nabywca nieruchomości jest zobowiązany, od chwili nabycia własności nieruchomości, do wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z umowy dożywocia. Jeśli tylko stronom uda się znaleźć osobę godną zaufania i niebędącą w konflikcie z osobą, na rzecz której ustanowiono dożywocie takie rozwiązanie pozwoli zachować dożywotnikowi dach nad głową, a zobowiązanemu – nabyć inną nieruchomość.

Droga sądowa - zmiana umowy dożywocia na dożywotnią rentę

Ostatecznie, gdy wszystkie inne możliwości nie przyniosą rezultatu pozostanie stronom jedynie droga sądowa. Zgodnie z treścią art. 913 kodeksu cywilnego jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd

W wyjątkowych przypadkach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Postępowanie sądowe jest ostatecznością, której lepiej unikać, gdyż może trwać nawet kilka lat. Stres i nerwy związane z koniecznością stawiania się w sądzie dodatkowo jeszcze bardziej komplikują wzajemne relacje między wszystkimi osobami zaangażowanymi w konflikt.
Adwokat Mikołaj Pomin