Odszkodowanie za zmiany w planie
Pytanie: Dotychczas obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego gminy przewidywał, że część nieruchomości należących do mojego gospodarstwa przeznaczona jest pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową. Na działkach tych zamierzałem wybudować drugą stodołę i pomieszczenia na maszyny – architekt przygotował nawet odpowiednie projekty.
Niedawno gmina zmieniła plan i zgodnie ze zmianami ta część gospodarstwa jest przeznaczona pod drogę. Na moich działkach nie mam możliwości wybudowania budynków w innych miejscach. Czy mogę się w związku z tym domagać odszkodowania?
Odpowiedź: Zagadnienia dotyczące uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego oraz roszczeń z tym związanych uregulowane są przede wszystkim w ustawie z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.). Przepisy te dają właścicielom nieruchomości objętych planem prawo udziału w ustalaniu jego treści. Właściciele mogą zatem składać zarzuty do projektu planu, zgłaszać uwagi i wnioski.
Od stopnia ich aktywności w dużej mierze zależy późniejszy kształt planu oraz przeznaczenie ich terenów. Warto zatem co jakiś czas sprawdzać w urzędzie gminy lub na jego stronach internetowych w BIP, czy dla interesującego nas obszaru planowane są zmiany lub uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zmiana zapisów planu zagospodarowania przestrzennego może wpływać na zmianę wartości nieruchomości. Dotyczy to zarówno wzrostu wartości, jak i jej spadku. Tego drugiego przypadku dotyczą zapisy art. 36 i 37 wyżej wymienionej ustawy. W myśl przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Wysokość odszkodowania bądź sposób naprawienia szkody winien być ustalony w formie porozumienia pomiędzy właścicielem gruntu i gminy. Brak porozumienia nie zamyka jednak drogi do realizacji uprawnień. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 10 ustawy spory związane z powyższymi sprawami należą do kompetencji sądów powszechnych. Oznacza to, że osoba niezadowolona z propozycji gminy może wystąpić do sądu z odpowiednim powództwem.
Należy zwrócić uwagę, że z roszczeniami można wystąpić w terminie 5 lat od chwili, gdy plan zagospodarowania lub jego zmiany stały się obowiązujące.
W omawianym przypadku, po pierwsze należy zwrócić się do rzeczoznawcy o ustalenia, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed uchwaleniem zmian planu i po ich uchwaleniu. Po uzyskaniu wyceny należy złożyć pozew w sądzie właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeżeli roszczenie przekracza kwotę 75 tys. zł, sądem właściwym będzie sąd okręgowy. W pozostałych przypadkach pozew należy kierować do sądu rejonowego. Koszt złożenia pozwu, to 5% dochodzonego roszczenia, nie mniej jednak niż 30 zł.
