Co dalej z dzierżawcami państwowych gruntów rolnych?

Do biur poselskich Doroty Niedzieli i Kazimierza Plocke zgłaszają się zaniepokojeni dzierżawcy gruntów rolnych Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, którym w najbliższych 2-3 latach kończą się długoletnie umowy dzierżawy (często nawet 30-letnie).

Skargi dzierżawców

Z ich rozmów z przedstawicielami Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) wynika, że mają małe szanse na przedłużenie umów na dłuższe okresy. Ich zdaniem może to doprowadzić do upadku bardzo wydajnych gospodarstw towarowych, które w znaczący sposób przyczyniają się do zapewnienia bezpieczeństwa żywnościowego naszego kraju. Ponadto z uwagi na trudną w ostatnich latach sytuację gospodarczą (spowodowaną suszą, COVID-19 czy drastycznymi podwyżkami cen na środki do produkcji), gospodarstwa te często mają zaciągnięte długoletnie zobowiązania finansowe. W przypadku nie przedłużenia umów dzierżawy może wśród gospodarstw towarowych dojść do spektakularnych bankructw, na których ucierpią całe rodziny zatrudnione w tychże podmiotach.

Jakie efekty tzw. „wyłączeń”?

W odpowiedzi wiceminister Rafał Romanowski poinformował, że na 31 grudnia 2021 r. w dzierżawie znajdowały się nieruchomości o powierzchni 1 062 006 ha na podstawie 66 560 umów.

W 2011 r. ówczesna Agencja Nieruchomości Rolnych wysłała 1 085 zawiadomień, proponując dzierżawcom wyłączenie 135,8 tys. ha gruntów. Ostatecznie zostało podpisanych 675 aneksów do umów na wyłączenie 77,5 tys. ha. Grunty przejęte są sukcesywnie rozdysponowywane głównie poprzez wydzierżawienie i sprzedaż w przetargach ograniczonych na rzecz rolników indywidualnych.

Według stanu na 31 grudnia 2021 r. faktycznie wyłączono z umów dzierżaw 75,3 tys. ha gruntów. Znaczna część wyłączonych gruntów (tj. 38,2 tys. ha, czyli 51 % ogólnej powierzchni) została już sprzedana, głównie w drodze przetargów ograniczonych. Około 35,3 tys. ha gruntów zostało zagospodarowane nietrwale (głównie w formie dzierżawy). Również według stanu na dzień 31 grudnia 2021 r. pozostawało 1,7 tys. ha gruntów (stanowiło to około 2% wszystkich gruntów wyłączonych).

W latach 2012 - 2021 wygasło 207 umów dzierżaw, na łączną powierzchnię 54 329 ha, z czego:

• 179 umów na powierzchnię 46 806 ha stanowią umowy, dla których dzierżawcy wydali grunty,
• 28 umów na powierzchnię 7 524 ha stanowią dzierżawy, umowy, dla których dzierżawcy nie wydali gruntów.

W latach 2022 – 2026 wygaśnie łącznie 37 680 umów na powierzchnię 686 431 ha.

Kiedy KOWR przedłuży dzierżawę?

Zgodnie z przepisami KOWR może przedłużyć umowę dzierżawy nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z dzierżawcą, z tym że czynsz nie może być niższy od dotychczasowego. Należy podkreślić, że wniosek dzierżawcy o przedłużenie umowy stanowi dla KOWR informację, że jest on zainteresowany dalszym dzierżawieniem nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że KOWR automatycznie powinien przedłużać umowę w każdym przypadku, nie rozpatrzywszy innych aspektów wiążących się z wykonywaniem danej umowy dzierżawy. Jeżeli dzierżawca wywiązuje się ze zobowiązań wynikających z umowy i nie ma przeszkód formalno-prawnych do jej wydłużenia – wniosek dzierżawcy rozpatrywany jest zgodnie z obowiązującą w tym zakresie procedurą.

Warunkiem przedłużenia umowy dzierżawy jest w szczególności:

• złożenie przez dzierżawcę oświadczenia o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, najpóźniej na 3 miesiące, przed zakończeniem umowy dzierżawy,
• prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy ze zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy (w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na dzierżawionej nieruchomości),
• wywiązywanie się dzierżawcy ze zobowiązań finansowych zarówno wobec KOWR, jak i z innych zobowiązań związanych z przedmiotem dzierżawy,
• wiarygodność finansowa dzierżawcy,
• zabezpieczenie należności KOWR.

Zgodnie jednak z zasadami stosowanymi w KOWR, umowy dzierżawy których termin wygaśnięcia jest dłuższy niż 1 rok, nie są przedłużane. Zasada ta nie dotyczy przypadków uzasadnionych względami gospodarczymi lub uczestnictwem w programach pomocowych.

Dzierżawca pod lupą

Rozpatrując wniosek dzierżawcy o przedłużenie umowy, KOWR dokonuje szerokiej analizy wszystkich aspektów związanych z kontynuowaniem danej umowy, zarówno dotyczących aktualnej sytuacji dzierżawcy (m.in. profil prowadzonej produkcji rolniczej, udział w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych, poziom zatrudnienia, nakłady poniesione w ramach prowadzonej działalności rolniczej, dbałość o przedmiot dzierżawy, w tym o część zabudowaną), jak i ewentualnego zapotrzebowania na grunty zgłaszanego przez rolników indywidualnych z terenu położenia dzierżawionej nieruchomości, czy też wiarygodność dzierżawcy i sposób zabezpieczenia należności KOWR. Każda umowa podlega więc odrębnej analizie, w szczególności pod względem zasadności jej kontynuowania w dotychczasowym lub zmienionym kształcie, oceny wysokości czynszu.

Na jak długo KOWR może przedłużyć?

Obecnie obowiązujące zasady dotyczące okresu, na jaki umowa może być wydłużona, zawarte w Zarządzeniu Dyrektora Generalnego KOWR z 2020 r. dopuszczają możliwość wydłużania umów dzierżaw na okres:

• od 5 lat do 15 lat – jeżeli dzierżawcą nieruchomości jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, albo
• osoba niemająca więcej niż 40 lat, jeśli nie spełnia wyłącznie wymogu dotyczącego 5- letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, albo
• od 5 lat do 8 lat – jeżeli dzierżawcą nieruchomości nie jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeżeli dzierżawca nie wywiązuje się ze zobowiązań wynikających z umowy i są przeszkody formalno-prawne do jej wydłużenia, np. dzierżawca nie złożył w 2011 r.  oświadczenia odnośnie propozycji wyłączenia części dzierżawionej nieruchomości w ramach 30% powierzchni użytków rolnych, oddziały terenowe KOWR będą opracowywały program wtórnej restrukturyzacji obecnie dzierżawionej nieruchomości, z uwzględnieniem jej potencjału oraz możliwości powiększenia gospodarstw rodzinnych.