W przypadku 376 nieruchomości, czyli ponad 40%, takich wypłat jeszcze nie odnotowano. Fundacja INLEGIS zwraca uwagę na przewlekłość postępowań, a Port Polska wskazuje m.in. na problemy formalne i nieuregulowany stan prawny części gruntów.
Dla rolników stawką jest nie tylko przeprowadzka, ale również znalezienie nowych ziem i odtworzenie zaplecza produkcyjnego.
Wiele działek bez zaliczek. Co dalej?
Z danych dotyczących inwestycji wynika, że zaliczki wypłacono za 547 spośród 923 działek. Oznacza to, że na początku października 376 nieruchomości wciąż nie było objętych taką wypłatą. Jednocześnie wyceny przygotowano dla wszystkich 923 działek, a wojewoda mazowiecki wydał decyzje odszkodowawcze dotyczące 898 z nich.
Port Polska wyjaśnia, że właściciele mogą otrzymać zaliczkę w wysokości do 85% ustalonego odszkodowania. Według spółki kompletne wnioski są realizowane średnio w ciągu 7 dni. Znaczenie ma więc nie tylko etap postępowania odszkodowawczego, ale także złożenie prawidłowo wypełnionego wniosku i wymaganych dokumentów.
Jedną z przeszkód jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości. Jak informuje spółka, problem ten dotyczy 106 działek, których właściciele nie mogą złożyć wniosku o zaliczkę. Nie wyjaśnia to jednak sytuacji wszystkich 376 nieruchomości, za które do początku października nie odnotowano wypłaty.
Na podstawie opublikowanych informacji nie można jednoznacznie ustalić, ile pozostałych spraw czeka na złożenie wniosku, ile na jego rozpatrzenie, a ile napotyka inne przeszkody. Brakuje pełnego zestawienia przyczyn braku wypłat dla całej tej grupy działek.
To istotne rozróżnienie: dane o niewypłaconych zaliczkach nie oznaczają automatycznie, że wszystkie te sprawy są opóźnione z tego samego powodu. Pokazują jednak, jak duża część nieruchomości objętych inwestycją nie została jeszcze rozliczona w formie zaliczki.
Rolnik traci nie tylko ziemię. Trzeba odtworzyć całe gospodarstwo
W przypadku gospodarstwa rolnego skutki wywłaszczenia są znacznie szersze niż sama utrata gruntu. Właściciel musi znaleźć miejsce, w którym będzie mógł kontynuować produkcję, a niekiedy także odtworzyć budynki, infrastrukturę i zaplecze potrzebne do prowadzenia działalności.
To szczególnie trudne, gdy gospodarstwo jest wyspecjalizowane, obejmuje hodowlę zwierząt lub wymaga odpowiedniego rozmieszczenia pól i zabudowań. Znalezienie ziemi o podobnych parametrach może być czasochłonne, a przeniesienie produkcji nie zawsze da się przeprowadzić bez strat.
Znaczenie ma również termin. Prace polowe, zasiewy, zbiory i organizacja hodowli przebiegają według określonego kalendarza. Niepewność dotycząca wysokości i terminu wypłaty odszkodowania utrudnia zaplanowanie kolejnych sezonów oraz podjęcie decyzji o zakupie lub dzierżawie nowych gruntów.
Dla gospodarstwa pieniądze z odszkodowania mogą być podstawą do zakupu ziemi zastępczej i odbudowy zaplecza produkcyjnego. Jeśli ostateczne rozliczenie się przedłuża, trudniej zaplanować te działania bez ryzyka przerwania działalności.
Grunty przejęte, postępowania nadal trwają
W sprawie inwestycji zastosowano rygor natychmiastowej wykonalności. Zgodnie z chronologią przedstawioną przez INLEGIS rygor nadano 8 grudnia 2025 r., a 19 maja 2026 r., po uzyskaniu ostateczności decyzji lokalizacyjnej, nieruchomości przeszły na własność CPK.
Fundacja zwraca uwagę, że zgodnie z przywoływanymi przez nią terminami decyzje odszkodowawcze powinny zostać wydane w ciągu 60 dni, czyli do 6 lutego 2026 r. Nie wszystkie postępowania zakończyły się jednak w tym czasie. Pierwsze zaliczki zaczęto wypłacać w kwietniu 2026 r., na wniosek właścicieli.
Skalę problemu z punktu widzenia osób reprezentowanych przez kancelarię obrazuje wypowiedź Mirosława Ochojskiego z INLEGIS: – Na około 200 postępowań, które prowadzimy na zlecenie właścicieli nieruchomości wywłaszczonych pod przyszłe lotnisko, zakończone zostały 2.
Prezes fundacji Barbara Czerniawska ocenia, że na ostateczne rozliczenia trzeba będzie poczekać znacznie dłużej: – Czas oczekiwania na ostateczne rozliczenia i wypłatę odszkodowań będzie liczony co najmniej w miesiącach, a prawdopodobnie w latach.
Warto przy tym rozróżnić dwie kwestie: wypłatę zaliczki i zakończenie postępowania odszkodowawczego. Zaliczka stanowi część ustalonego odszkodowania, ale sama w sobie nie oznacza, że sprawa została ostatecznie rozliczona. Port Polska informuje, że przyjęcie zaliczki nie zamyka właścicielowi drogi do odwołania się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Komunikat spółki opisuje również sposób obsługi wniosków i wskazuje na możliwe przeszkody formalne, jednak nie zawiera pełnego zestawienia przyczyn braku wypłat dla wszystkich nieruchomości. Dlatego na podstawie samych danych o liczbie działek bez zaliczek nie można przesądzić, jaka część przypadków wynika z opóźnień administracyjnych, a jaka z innych okoliczności.
Ile może być warte gospodarstwo przejmowane pod lotnisko?
Wysokie kwoty pojawiające się w informacjach o inwestycji dotyczą między innymi Programu Dobrowolnych Nabyć. W jego ramach CPK pozyskało 1672 ha, co odpowiadało 65% powierzchni terenu lotniska i zachodniego węzła transportowego. W niektórych przypadkach wartość gospodarstwa mogła przekroczyć 20 mln zł.
W programie dobrowolnych nabyć sprzedający mogli również uzyskać czas na przeprowadzkę – w wybranych przypadkach od sześciu do dziewięciu miesięcy od transakcji.
Trzeba jednak rozróżnić dobrowolną sprzedaż od przymusowego wywłaszczenia. To odrębne ścieżki, dlatego wysokich kwot uzyskanych przez niektórych sprzedających nie należy traktować jako standardu dla wszystkich osób objętych inwestycją.
Fundacja INLEGIS postuluje, by zasady ustalania odszkodowań lepiej odpowiadały rzeczywistym kosztom utraty nieruchomości. Według jej propozycji wycena powinna uwzględniać wartość rynkową i zasadę korzyści, a odszkodowanie nie powinno być niższe od kosztu odtworzenia nieruchomości wyłącznie z powodu potrąceń za jej zużycie. Fundacja opowiada się także za uwzględnianiem innych szkód związanych z wywłaszczeniem.
Fundacja chce pilnych zmian. Trzy główne postulaty
Propozycje fundacji dotyczą nie tylko sposobu obliczania kwot, ale również organizacji całego procesu.
Po pierwsze, przekazanie nieruchomości powinno być lepiej powiązane z wypłatą odszkodowania. INLEGIS postuluje, aby właściciel miał zapewnione środki oraz odpowiednio dużo czasu na przeprowadzkę i zorganizowanie dalszej działalności.
Po drugie, wycena powinna pozwalać na rzeczywiste odtworzenie utraconego majątku. W przypadku gospodarstw rolnych chodzi nie tylko o wartość samego gruntu, ale także o skutki utraty dotychczasowego miejsca prowadzenia produkcji.
Po trzecie, potrzebne są bardziej jednolite i przewidywalne przepisy. Zdaniem fundacji różnice między regulacjami dotyczącymi poszczególnych inwestycji mogą prowadzić do nierównego traktowania właścicieli i utrudniać ocenę, jak będzie przebiegać postępowanie.
Kolej dużych prędkości i drogi. Czy problem obejmie kolejnych rolników?
Inwestycje związane z Portem Polska obejmują nie tylko lotnisko, lecz także rozwój infrastruktury kolejowej i drogowej. W kolejnych etapach realizacji przedsięwzięcia podobne wyzwania mogą więc dotyczyć następnych właścicieli gruntów.
Z perspektywy rolników ważne będzie nie tylko ustalenie wartości przejmowanych nieruchomości, ale również zapewnienie warunków pozwalających możliwie sprawnie przenieść działalność. Utrata ziemi może bowiem oznaczać konieczność przebudowy całego modelu produkcji.
Krzysztof Zacharuk
