Ziemia zmienia właściciela, ale dzierżawa zostaje
Rolnik może być jednocześnie właścicielem pola i mieć część gruntów w dzierżawie. Problem pojawia się wtedy, gdy właściciel wydzierżawionej ziemi postanawia przekazać ją komuś z rodziny. Sama zmiana właściciela nie powoduje automatycznego wygaśnięcia dzierżawy. W przypadku zbycia wydzierżawionej nieruchomości nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce dotychczasowego właściciela. W praktyce oznacza to, że jeżeli ojciec wydzierżawił pole rolnikowi, a następnie sprzeda je synowi albo podaruje córce, sama czynność przeniesienia własności nie kasuje zawartej wcześniej umowy dzierżawy. Dzierżawca nie musi więc z dnia na dzień oddawać pola tylko dlatego, że w księdze wieczystej pojawił się nowy właściciel.
Darowizna też nie „zeruje” dzierżawy
W przypadku darowizny sytuacja jest podobna. Z punktu widzenia własności zmienia się właściciel gruntu, ale istniejący stosunek dzierżawy nie znika tylko dlatego, że nieruchomość została przekazana w rodzinie. Nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić m.in. w drodze sprzedaży, darowizny czy innych czynności prawnych. Sam sposób przeniesienia własności nie oznacza więc automatycznie, że dotychczasowa dzierżawa przestaje obowiązywać. Nowy właściciel staje się natomiast stroną po stronie wydzierżawiającego. To z nim dzierżawca powinien następnie rozliczać czynsz i uzgadniać kwestie wynikające z umowy.
Zobacz także: Dzierżawa ziemi przed upływem 5 lat. Jak przekonać KOWR, że masz ważny powód?
Jest jednak ważny wyjątek
Kodeks cywilny daje nabywcy szczególne uprawnienie. Jeżeli rzecz była wydzierżawiona, nabywca może – na zasadach wynikających z przepisów stosowanych do dzierżawy – wypowiedzieć stosunek dzierżawy z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. Nie może jednak skorzystać z tego uprawnienia, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie i z datą pewną, a przedmiot dzierżawy został już dzierżawcy wydany. Dlatego przed sprzedażą czy darowizną pola warto dokładnie sprawdzić treść umowy dzierżawy, jej formę, okres obowiązywania oraz to, czy ma datę pewną.
Przy sprzedaży dzierżawca może mieć pierwszeństwo
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej sprawa może być jeszcze bardziej istotna. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje bowiem ustawowe prawo pierwokupu dla dzierżawcy. Nie dotyczy to jednak każdej dzierżawy. Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeżeli jednocześnie:
- umowa dzierżawy została zawarta na piśmie i ma datę pewną,
- dzierżawa była wykonywana przez co najmniej 3 lata, licząc od tej daty,
- nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Jeżeli warunki są spełnione, notariusz zawiadamia dzierżawcę o treści umowy sprzedaży. Dzierżawca może wtedy zdecydować, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. To ważna różnica: przy darowiźnie nie ma sprzedaży, więc nie uruchamia się ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy przewidziane dla sprzedaży nieruchomości rolnej.
A co, jeśli pole jest sprzedawane synowi albo córce?
Osoba bliska zbywcy może nabyć nieruchomość rolną bez spełniania podstawowego wymogu, zgodnie z którym nabywcą powinien być rolnik indywidualny. Do osób bliskich ustawa zalicza m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposobione i przysposabiające, ojczyma, macochę oraz pasierbów. Co ważne, przy sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej nie stosuje się przepisów o ustawowym prawie pierwokupu. Nie oznacza to jednak, że każda sprzedaż rodzinnego gruntu wygląda tak samo. Przy konkretnej transakcji trzeba sprawdzić m.in. powierzchnię nieruchomości, status nabywcy i to, czy dana nieruchomość w ogóle podlega przepisom ustawy.
Dzierżawca może więc nadal uprawiać ziemię
Jeżeli rodzic przekazuje wydzierżawione pole dziecku, nowy właściciel nie może po prostu założyć, że skoro ziemia jest już jego, to umowa dzierżawy przestała istnieć. Dzierżawa co do zasady przechodzi wraz z nieruchomością na nowego właściciela. Dla dzierżawcy oznacza to ciągłość korzystania z gruntu na zasadach określonych w umowie, z zastrzeżeniem ustawowych możliwości wypowiedzenia przez nabywcę. Dlatego przed przekazaniem ziemi w rodzinie warto nie tylko ustalić, kto zostanie właścicielem, ale też sprawdzić, na jakich zasadach zawarto dzierżawę i jak długo ma ona jeszcze obowiązywać.
Jeszcze jeden haczyk, który nie dotyczy najbliższych: obowiązki nowego właściciela
Przy nieruchomościach rolnych trzeba pamiętać także o przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady, każdy nowy nabywca ziemi rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła ta ziemia, przez co najmniej 5 lat od zakupu, i w tym czasie nie może jej sprzedać ani oddać w posiadanie (np. wydzierżawić) nikomu innemu. Ustawa przewiduje jednak kluczowy wyjątek dla rodziny. Jeśli pole przekazywane jest osobie bliskiej – na przykład jako darowizna dla dziecka – ten 5-letni zakaz i nakaz osobistego gospodarowania nie obowiązuje. Dziecko może więc bez żadnych przeszkód i kar formalnych pozwolić dotychczasowemu dzierżawcy na dalsze uprawianie ziemi, zgodnie z zapisami trwającej umowy.
Sprzedaż albo darowizna pola nie oznacza automatycznego końca trwającej dzierżawy. Nowy właściciel co do zasady wchodzi w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego. Przy sprzedaży trzeba jednak dodatkowo sprawdzić, czy dzierżawcy nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Przy przekazaniu ziemi osobie bliskiej ustawa przewiduje natomiast szczególne wyjątki.
Źródła: Kodeks cywilny; ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego; Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa
fot. Katarzyna Sierszeńska
