Ktoś może zapytać, co ma wspólnego województwo wielkopolskie z realizacją inwestycji na styku Mazowsza i woj. łódzkiego? Otóż projekt CPK to nie tylko lotnisko, ale również Kolej Dużych Prędkości, a także drogi ekspresowe, które mają ułatwiać dojazd do megalotniska.
Oddziaływanie potężnego projektu jest znacznie szersze, niż może się to wydawać. Problem już dawno zauważyła Wielkopolska Izba Rolnicza, która w kolejnych wystąpieniach argumentowała, że bardzo duży areał gruntów rolnych zostanie z powodu tych inwestycji zabrany rolnikom, głównie w procedurze wywłaszczeń.
Wiele zwartych działek geodezyjnych (pól uprawnych) zostanie jednokrotnie, a niekiedy i dwukrotnie przeciętych, powodując trudności w ich uprawie. Część gospodarstw zniknie całkowicie, ponieważ planowany grunt do wywłaszczenia pod inwestycje to niekiedy 80% areału gospodarstwa.
Po takich wywłaszczeniach gospodarz najprawdopodobniej zaprzestanie jakiejkolwiek działalności z powodu braku ekonomicznego uzasadnienia prowadzenia gospodarstwa.
Wielkie nadzieje w ministerialnym rozporządzeniu
Rolnicy, będąc tym faktem przerażeni, zwrócili się do Wielkopolskiej Izby Rolniczej z prośbą o pilną interwencję. Większość z nich nie chce odszkodowań, a tzw. grunty zamienne.
"Taka postawa jest spowodowana faktem, iż nie da się odtworzyć gospodarstwa za żadne odszkodowanie, bez względu na jego wysokość, ponieważ handel międzysąsiedzki gruntami rolnymi na tym terenie właściwie nie istnieje. Rolnicy, którzy pozbywają się swoich gruntów, robią to w formie dzielenia gruntu rolnego na działki budowlane, a cena takich gruntów jest zdecydowanie wyższa niż gruntów rolnych" – informuje Wielkopolska Izba Rolnicza.
Rozwiązaniem patowej sytuacji może okazać się przygotowywana właśnie nowelizacja rozporządzenia ministra rolnictwa w sprawie warunków i trybu dokonywania zamiany nieruchomości.
Zamiany do pilnej korekty
W przesłanym do konsultacji dokumencie wskazano, iż "zmiana rozporządzenia polega na rozszerzeniu katalogu nieruchomości podlegających zamianie dokonywanej na wniosek osoby fizycznej lub osoby prawnej".
Chodzi o dopuszczenie możliwości dokonania zamiany, na podstawie której, osoba fizyczna (a więc nie tylko rolnik) lub osoba prawna, przenosiłaby do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa własność nieruchomości (zarówno tych, które mają charakter rolny, jak i tych, które nie są nieruchomościami rolnymi), w zamian za przeniesienie przez KOWR, na ten podmiot własności nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu WRSP.
Taka zamiana będzie dopuszczalna w sytuacjach, w których nieruchomości stanowiące własność osoby fizycznej lub osoby prawnej są położone na obszarze określonym w przepisach wydanych na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1747).
Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi zauważyło, iż "sposób realizacji zamian dokonywanych przez CPK nie odpowiada potrzebom i oczekiwaniom społecznym".
Przyjęty w ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym sposób pozyskiwania nieruchomości na cele zamiany, a następnie dokonywania tych zamian jest niezwykle złożony i – jak wynika z obecnej praktyki w szczególności w odniesieniu do nieruchomości rolnych – nie jest ani efektywny, ani skuteczny.
"Dlatego, mając na względzie oczekiwania podmiotów uprawnionych z obszaru Inwestycji, jak i planowanych Inwestycji, zasadne jest stworzenie w obowiązujących przepisach możliwości dokonywania zamian nieruchomości bezpośrednio między tymi podmiotami a KOWR. Warto podkreślić, że posiadacze nieruchomości położonych na terenie Inwestycji wielokrotnie wskazują, że dla nich cenniejszy jest grunt niż odszkodowanie finansowe" – zauważa MRiRW.
Postulaty, które mają kluczowe znaczenie
Wielkopolska Izba Rolnicza, przekazała Krajowej Radzie Izb Rolniczych swoje uwagi dotyczące rozporządzenia, zaznaczając, iż WIR pozytywnie ocenia rozpoczęcie prac nad możliwością zamiany nieruchomości dla rolników, których grunty zostały bądź zostaną wywłaszczone pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego.
Stwierdzono, że projekt przedstawionego rozporządzenia jest zbyt lakoniczny i nie reguluje faktycznie tych kwestii. W związku z powyższym Wielkopolska Izba Rolnicza wniosła o:
1. Rozszerzenie rozporządzenia nie tylko o osoby fizyczne lub prawne wywłaszczane pod CPK, ale także te wywłaszczane przy budowie dróg w szczególności, gdy inwestycje prowadzi GDDKiA. Również rolnicy wywłaszczani pod drogi oczekują niejednokrotnie gruntów zamiennych zamiast odszkodowania, dlatego powinni mieć taką możliwość.
2. Dodanie do rozporządzenia tzw. przywileju korzyści 40% – w programie dobrowolnych nabyć przy realizacji CPK właściciele nieruchomości zabudowanych (i tylko takich) w zamian za przekazanie dobrowolne gruntu dostają bonus w postaci 40% wartości nieruchomości. Taki mechanizm powinien być również zastosowany przy przyznawaniu gruntów zamiennych. Jeżeli rolnik przekazuje 5 ha pod CPK lub drogę winien dostać 7 ha (2 ha dodatkowo – 40%) gruntów zamiennych. Konstytucja mówi o równości według prawa, a więc jeżeli ktoś dostaje bonus 40% przy rozliczaniu finansowym, również taki bonus winien być uwzględniany w procedurze gruntów zamiennych w przypadku rolników.
3. Uregulowanie kwestii odległościowych gruntów zamiennych tak, aby grunty zamienne Zasobu Własności Rolnych Skarbu Państwa były, jak najbliżej wywłaszczanego rolnika. W przypadku, gdy potencjalny grunt zamienny jest dzierżawiony innemu podmiotowi, rolnik powinien przejmować korzyści i obowiązki z tego wynikające, czyli powinno się umożliwić dotychczasowemu dzierżawcy do wygaśnięcia umowy możliwość uprawy w zamian za czynsz, jaki płacił dotychczas KOWR. Względnie możliwe jest dodanie bonusu za odległość, jeżeli grunt zamienny jest w znacznej odległości od siedziby gospodarstwa – 1 km dalej gruntu zamiennego w stosunku do gruntu wywłaszczonego licząc od siedziby gospodarstwa, tj. 5% bonusu. Rolnicy mają pola niejednokrotnie obok domów, a grunty, które zostaną zaproponowane, mogą znajdować się w znacznej odległości od siedziby gospodarstwa. Dojazd do nich to czas i koszty, które winny być zrekompensowane. Tak, więc wymiana 1 do 1 w takich przypadkach nie wchodzi w grę. Odległość gruntu zamiennego w stosunku do siedziby gospodarstwa winna być zdaniem wielkopolskiego samorządu rolniczego zrekompensowana.
4. Uregulowanie kwestii tzw. resztówek – jeżeli pozostały po wywłaszczeniu grunt ma znikomą wartość gospodarczą, grunt taki powinien zostać przejęty przez KOWR w zamian za grunt zamienny. Jeżeli grunt zabudowany jest wywłaszczany pod CPK w programie dobrowolnych nabyć, to spółka ma obowiązek kupić całą nieruchomość bez względu czy na niej buduje czy nie. Natomiast pola rolników są poprzecinane i tzw. resztówki zostawiane rolnikom, którzy nie mogą na nie ani dojechać, ani uprawiać, np. grunt 0,4 ha. Tak zdewastowana nieruchomość winna być wykupiona (wymieniona) w całości.
5. Uregulowanie kwestii różnic w wycenie – jeżeli grunt zamienny ma wartość większą od gruntu wywłaszczanego, rolnik powinien móc dopłacić różnicę i wykupić całość gruntu zamiennego.
6. Uregulowanie kwestii przyznawania gruntów zamiennych wcześniej niż przed formalnym wywłaszczeniem tak, aby potencjalny grunt zamienny był przyznawany natychmiast po "rezerwacji" gruntu przeznaczonego pod inwestycję celu publicznego. Do czasu formalnego wywłaszczenia rolnik płaciłby za ten grunt czynsz KOWR. Inwestycje niejednokrotnie trwają latami, a rolnik ma niepewność prawną, wstrzymując inwestycję na swoim gruncie, gdyż ma lada moment być wywłaszczony, następnie budowa jest odkładana w czasie, a rolnik dalej czeka nie mając gruntu zamiennego przed formalnym wywłaszczeniem, żyjąc latami w zawieszeniu. Rezerwacja gruntu, np. pod CPK powinna uruchamiać procedurę przyznania gruntu zamiennego. Grunt powinien już w chwili rezerwacji być przyznawany rolnikowi, który płaciłby czynsz do czasu formalnego wywłaszczenia.
kz, WIR
