Budynek co do zasady należy do właściciela gruntu
W polskim prawie obowiązuje zasada, zgodnie z którą budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią składową nieruchomości. Wynika to z art. 48 Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 47 § 1 stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności. Oznacza to, że w typowej sytuacji właściciel działki jest również właścicielem znajdującego się na niej domu. Nie można więc automatycznie uznać, że pokój, fragment ściany czy część piętra stanowią osobną nieruchomość tylko dlatego, że można je wyznaczyć w obrębie budynku. Od tej zasady istnieją wyjątki przewidziane w przepisach szczególnych, dlatego w konkretnym przypadku trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości.
Co, jeśli granica działki przebiega przez istniejący dom?
Wyobraźmy sobie sytuację, w której rodzic posiada działkę z domem. Następnie przekazuje część gruntu dziecku albo dochodzi do podziału nieruchomości w związku z dziedziczeniem. Nowa granica przebiega przez pomieszczenia istniejącego budynku. Po latach jedna z działek zostaje sprzedana, a jej nabywca domaga się wydania części domu zajmowanej przez drugiego właściciela. W takim przypadku nie można z góry przesądzić, że nabywca ma prawo do połowy pomieszczenia tylko dlatego, że leży ona po jego stronie granicy geodezyjnej. Trzeba ustalić, jaki był prawny skutek podziału nieruchomości i czy wraz z gruntem doszło do zmiany własności budynku. Istotne są między innymi akt notarialny, dokumenty dotyczące podziału, wpisy w księgach wieczystych oraz ewentualne umowy między dotychczasowymi właścicielami. Sama mapa geodezyjna nie zawsze wystarczy do rozstrzygnięcia sporu o własność.
Czy nowy właściciel może żądać wydania części domu?
Jeżeli osoba kupiła nieruchomość, a sporny fragment budynku rzeczywiście stanowi część składową tej nieruchomości, może w określonych warunkach domagać się ochrony swojego prawa własności. Podstawą takiego roszczenia może być art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nią. Nie oznacza to jednak, że nabywca działki zawsze wygra spór. Najpierw trzeba ustalić, czy rzeczywiście jest właścicielem spornego fragmentu budynku. Jeżeli prawo własności przysługuje drugiej osobie albo istnieje podstawa prawna do korzystania z pomieszczeń, samo nabycie sąsiedniej działki nie wystarczy do żądania ich wydania.
Czy można zastosować przepisy o przekroczeniu granicy podczas budowy?
W podobnych sporach może pojawić się art. 151 Kodeksu cywilnego. Dotyczy on sytuacji, w której podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia granica sąsiedniego gruntu została przekroczona bez winy umyślnej. Przepis przewiduje szczególne zasady ochrony właściciela gruntu, na który wkroczyła budowa. W określonych okolicznościach nie może on żądać przywrócenia poprzedniego stanu, ale może domagać się odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności albo wykupienia zajętej części gruntu. Wyjątki dotyczą między innymi sytuacji, gdy właściciel bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy lub grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.
Zobacz także: Kto dziedziczy gospodarstwo po bezdzietnym rolniku?
Nie jest to jednak przepis, który automatycznie rozwiązuje każdy spór o dom przecięty granicą działek. Jeżeli budynek powstał w całości na jednej nieruchomości, a granica została poprowadzona przez niego dopiero podczas późniejszego podziału, sytuacja różni się od tej, w której budowa od początku przekroczyła granicę sąsiedniego gruntu.
Co powinien sprawdzić rolnik kupujący nieruchomość?
Przed zakupem działki, zwłaszcza w drodze licytacji, warto sprawdzić nie tylko jej powierzchnię i przebieg granic, lecz także stan prawny budynków oraz sposób korzystania z nich.
W praktyce warto ustalić:
- kto jest wpisany jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej;
- czy dokumenty podziałowe obejmują budynek i jak określają skutki podziału;
- czy istnieją umowy dotyczące korzystania z pomieszczeń, służebności lub inne prawa osób trzecich;
- czy granica przebiega przez istniejący budynek i kiedy do tego doszło;
- czy dokumentacja geodezyjna odpowiada rzeczywistemu położeniu budynku.
W razie sporu potrzebna może być analiza dokumentów przez prawnika, a czasem także opinia geodety. Właściciel nie powinien zakładać, że może samodzielnie usunąć fragment budynku albo zmienić sposób korzystania z pomieszczeń bez ustalenia praw obu stron.
Nie zawsze decyduje sama granica na mapie
W polskim prawie budynek jest co do zasady częścią składową gruntu, ale skutki podziału nieruchomości i prawa do istniejącego domu trzeba oceniać na podstawie konkretnych dokumentów oraz przepisów. Art. 151 Kodeksu cywilnego nie powinien być stosowany automatycznie do sytuacji, w której granica przecięła budynek dopiero po jego wybudowaniu.
Źródło: Kodeks cywilny
fot. Katarzyna Sierszeńska
