Darowizna a prawo do dzierżawy
Przypominamy, że zasady umowy dzierżawy regulują przepisy art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Na czym one polegają? Osoba wydzierżawiająca grunty rolne oddaje je dzierżawcy do użytkowania i czerpania korzyści przez czas ściśle określony lub bliżej nieoznaczony. Dzierżawca zobowiązuje się uiszczać opłaty w formie wcześniej ustalonego czynszu.
W Kodeksie cywilnym w art. 678. [Zbycie rzeczy najętej] zapisano, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Jednocześnie może wypowiedzieć najem, ale z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Jak to rozumieć? W przypadku darowizny ziemi dzierżawionej w czasie trwania tej dzierżawy osoba obdarowywana niejako wchodzi na miejsce dawnego właściciela ziemi. Nowy właściciel automatycznie przejmuje wszystkie prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Sam dzierżawca nie musi wydawać zgody na tego typu działanie. Warto jednak poinformować go o tej ważnej zmianie. Przepisy te dotyczą darowizny, spadku i sprzedaży ziemi rolnej. W punkcie drugim wspomnianego wyżej artykułu napisano także: – Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Zgody współwłaścicieli i wpisy w księdze wieczystej
Umowa darowizny musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeśli gospodarstwo rolne ma kilku właścicieli, to wymagana jest zgoda ich wszystkich, gdy darowany jest cały grunt. Zadaniem notariusza jest także złożenie wniosku o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej na podstawie aktu notarialnego.
Darowizna ziemi a ryzyka podatkowe i odpowiedzialność stron
Jeśli darowizna ziemi rolnej ma miejsce w najbliższej rodzinie (dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo), to rolnik może liczyć na zwolnienie z podatku od spadków i darowizn. Jednak musi zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 – dokonujemy tego do 6 miesięcy od zawarcia umowy. W przeciwnym wypadku można utracić przywilej zwolnienia podatkowego. Dokonanie darowizny gospodarstwa rolnego niekrewnemu może dotyczyć wyłącznie osoby o statusie rolnika indywidualnego. Jaka jest jego definicja? Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Warto wiedzieć, że darowizna ziemi rolnej obcej osobie jest opodatkowana, jeśli wartość ziemi przekroczy kwotę wolną od podatku.
Przeczytaj także: Ubezpieczenie syna jako domownika po utracie pracy: jakie są zasady?
Czy darowane grunty można od razu oddać w dzierżawę?
W Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego zapisano, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Jednak istnieją wyjątki od tej reguły. Jakie?
Tej reguły nie stosuje się m.in. w przypadku nieruchomości:
- zbywanej lub oddawanej w posiadanie: osobie bliskiej; jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz Krajowemu Ośrodkowi; parkowi narodowemu na cele związane z ochroną przyrody; spółdzielni produkcji rolnej jako wkład gruntowy;
- w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego;
- nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego;
- o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta;
- nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
- nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
- nabytej przez zasiedzenie.
W pozostałych przypadkach Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę na jej zbycie lub dzierżawę innemu rolnikowi, przed upływem okresu 5 lat w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Fot: Katarzyna Sierszeńska
Źródło: KOWR
