Rolnicy uwięzieni we współwłasności. Blokada remontów, dopłat i kredytów!

Na zachodzie i północy Polski wciąż są gospodarstwa, w których jeden dom, podwórze czy zabudowania mają po kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli. Ekspertyza przygotowana dla samorządu województwa dolnośląskiego pokazuje, że taki stan prawny od lat blokuje remonty, inwestycje, dostęp do dopłat i finansowania.

Galeria

Nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli jednego siedliska, wieloletnie procesy sądowe, problemy z dopłatami unijnymi i budynki gospodarcze popadające w ruinę. Na tzw. Ziemiach Odzyskanych wciąż żywe są skutki powojennej reformy rolnej i osadnictwa.

Problem, który nie jest już historyczną ciekawostką

Problemu nie da się już traktować wyłącznie jako historycznej ciekawostki. Na łamach „Top Agrar Polska” kilka razy opisywaliśmy praktyczne skutki współwłasności ułamkowej, z którymi do dziś zmagają się rolnicy – często potomkowie powojennych przesiedleńców gospodarujących na tzw. Ziemiach Odzyskanych. Teraz czarno na białym potwierdziła to ekspertyza przygotowana na zlecenie samorządu województwa dolnośląskiego przez zespół naukowców Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu pod kierownictwem prof. Marii Hełdak. Jej tytuł to „Identyfikacja problemów związanych ze współwłasnością ułamkową nieruchomości rolnych na obszarze województwa dolnośląskiego”.

Skutki współwłasności ułamkowej gospodarstw rolnych

Problemy z inwestycjami – remont dachu, przebudowa obory czy budowa nowego obiektu często wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak jednomyślności blokuje inwestycje.
Wieloletnie spory sądowe – postępowania o zniesienie współwłasności ciągną się latami i wymagają opinii geodetów, rzeczoznawców oraz biegłych budowlanych.
Utrudniony dostęp do dopłat i kredytów – nieuregulowany stan prawny ogranicza możliwość korzystania z programów pomocowych i finansowania bankowego.
Problemy z programami dla młodych rolników – beneficjent często nie może wykazać samodzielnego dysponowania gospodarstwem, co utrudnia spełnienie wymogów formalnych.
Rozdrabnianie gospodarstw – dawne siedliska dzielone są na małe działki, przez co tracą funkcję spójnych gospodarstw rolnych.
Konflikty między współwłaścicielami – spory dotyczą korzystania z podwórzy, budynków gospodarczych, dróg dojazdowych czy podziału kosztów remontów.
Degradacja zabudowy – brak porozumienia powoduje odkładanie remontów i postępujące niszczenie domów, stodół oraz obór.
Problemy konserwatorskie – zaniedbaniu ulegają także historyczne budynki wpisane do ewidencji zabytków.
Hamowanie rozwoju wsi – nieuregulowane stosunki własnościowe utrudniają modernizację gospodarstw i ograniczają rozwój społeczno-gospodarczy gmin.
Dziedziczenie problemu przez kolejne pokolenia – wraz ze spadkami rośnie liczba współwłaścicieli, co jeszcze bardziej komplikuje zarządzanie nieruchomościami.

Remonty, inwestycje, dopłaty i kredyty stają pod znakiem zapytania

Te problemy to m.in. konflikty wokół remontów i inwestycji, problemy z podziałem siedlisk, wieloletnie sprawy sądowe, trudności z uzyskaniem kredytów czy dopłat unijnych. Wspomniana ekspertyza to pierwsze szerokie, naukowe opracowanie pokazujące skalę i mechanizmy tego zjawiska. Pokazuje, że nie dotyczy ono pojedynczych gospodarstw, lecz całych wsi i setek nieruchomości. Jednocześnie autorzy wyraźnie wskazują, że źródłem obecnych konfliktów są decyzje i prowizoryczne rozwiązania wprowadzane podczas powojennego osadnictwa na terenach przyłączonych do Polski po 1945 r.

Skąd wzięła się współwłasność dawnych siedlisk?

Geneza problemu sięga bowiem pierwszych lat po II wojnie światowej i jest bezpośrednio związana z osadnictwem na tzw. Ziemiach Odzyskanych. Po 1945 r. do Polski włączono ogromne obszary dawnych ziem niemieckich – m.in. Dolny Śląsk, Pomorze Zachodnie, Warmię i Mazury. Opuszczone gospodarstwa przejmowało państwo, a następnie przekazywało je osadnikom przybywającym z centralnej Polski, dawnych Kresów Wschodnich czy byłym żołnierzom. Proces ten regulował przede wszystkim dekret z 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska. Problem polegał jednak na tym, że wiele gospodarstw przekazywano kilku rodzinom jednocześnie, często prowizorycznie i bez dokładnego określenia granic działek oraz struktury własności.

Akty nadania wskazywały powierzchnię gospodarstwa, ale nie precyzowały podziałów siedliska, zabudowań czy podwórzy. W praktyce kilka rodzin wspólnie użytkowało jeden dom, oborę, stodołę czy wspólne podwórze. Rozwiązanie to miało być tymczasowe, jednak przez dekady nie udało się go uporządkować szczególnie w odniesieniu do działek zabudowanych.

Nieuregulowane spadki i księgi wieczyste tylko pogłębiły chaos

W przypadku siedliskowych działek zabudowanych z upływem lat dodatkowo sytuację komplikowały nieuregulowane sprawy spadkowe, brak pełnej dokumentacji oraz problemy z księgami wieczystymi, z których część po wojnie utraciła moc prawną. W efekcie współwłasność ułamkowa utrwaliła się jako trwały element krajobrazu prawnego na zachodzie i północy Polski, a jej skutki do dziś widoczne są m.in. na Dolnym Śląsku.

W jednej gminie problem dotyczył niemal co trzeciej działki

By pokazać skutki tego chaosu w praktyce, autorzy ekspertyzy wybrali jedną konkretną gminę. Badania przeprowadzono w gminie Mściwojów w powiecie jaworskim na Dolnym Śląsku, gdzie do dziś funkcjonują gospodarstwa będące bezpośrednią spuścizną powojennego osadnictwa. Autorzy przeanalizowali 1174 działki położone w historycznych układach siedliskowych wszystkich 12 sołectw. Aż 343 działki znajdowały się we współwłasności ułamkowej, co oznacza, że problem dotyczył niemal co trzeciej analizowanej nieruchomości. Najwięcej takich działek zinwentaryzowano w Snowidzy – 71, Targoszynie – 52, Niedaszowie – 44 oraz Mściwojowie – 38. Rekordowy okazał się jednak Luboradz, gdzie współwłasność obejmowała 26 z 57 analizowanych działek, czyli niemal połowę historycznego układu siedliskowego wsi.

Nawet 29 współwłaścicieli jednego siedliska

Najbardziej uderzająca okazała się jednak liczba współwłaścicieli przypadających na pojedyncze siedliska. W Luboradzu autorzy ekspertyzy wskazali działki mające aż 29 współwłaścicieli. W Godziszowej jedna działka była użytkowana przez 20 współwłaścicieli, a kolejne przez 11 osób. Podobne przypadki występowały również w Mściwojowie i Drzymałowicach. Problem dotyczy przede wszystkim działek oznaczonych symbolem „Br”, czyli gruntów rolnych zabudowanych – dawnych siedlisk obejmujących domy mieszkalne, obory, stodoły i budynki gospodarcze. Autorzy zidentyfikowali ponad 100 takich działek pozostających we współwłasności.

Jeden sprzeciw może zablokować remont lub inwestycję

W praktyce oznacza to ogromne trudności w codziennym funkcjonowaniu gospodarstw. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to nie tylko takich fundamentalnych kwestii jak np. sprzedaży nieruchomości, czy podział działki, ale nawet prozaicznych jak większy remontów czy inwestycja budowlana (rozbudowa). W gospodarstwie mającym kilkunastu lub kilkudziesięciu współwłaścicieli praktycznie każda decyzja może prowadzić do konfliktu. Problemy pojawiają się już przy remoncie dachu, przebudowie obory, budowie silosu czy wykonaniu przyłącza. Brak zgody jednego współwłaściciela potrafi zablokować inwestycję albo doprowadzić do wieloletniego procesu sądowego.

Współwłasność utrudnia dopłaty i dostęp do kredytów

Ekspertyza pokazuje również skutki gospodarcze. Współwłasność utrudnia dostęp do kredytów i programów pomocowych. Banki niechętnie finansują nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, a problemy pojawiają się także przy dopłatach unijnych. Dotyczy to m.in. premii dla „Młodego Rolnika” czy programów modernizacji gospodarstw. Wnioskodawca musi bowiem wykazać samodzielne prowadzenie gospodarstwa i odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości. Przy wieloosobowej współwłasności bywa to bardzo trudne albo wręcz niemożliwe.

Dawne gospodarstwa rozpadają się na małe działki

Autorzy dokumentu opisują także proces stopniowego rozpadu dawnych gospodarstw. W wielu wsiach siedliska były dzielone geodezyjnie na małe działki, jednak nadal funkcjonowały wokół wspólnych podwórzy i zabudowań. Część gruntów utraciła przy tym charakter rolniczy – w ewidencji zmieniano ich klasyfikację z gruntów rolnych zabudowanych „Br” na zwykłe tereny mieszkaniowe „B”. W efekcie dawne gospodarstwa przestają być spójnymi organizmami gospodarczymi.

Brak porozumienia przyspiesza degradację zabudowy

Poważnym problemem jest także degradacja zabudowy. Współwłaściciele często nie potrafią porozumieć się w sprawie remontów i modernizacji, co prowadzi do stopniowego niszczenia budynków gospodarczych i mieszkalnych. Dotyczy to również obiektów historycznych objętych ochroną konserwatorską. Autorzy ekspertyzy zwracają uwagę, że brak jasnego właściciela oraz trudności w podejmowaniu decyzji prowadzą do dekapitalizacji zabudowy i utraty wartości kulturowych dawnych dolnośląskich wsi.

Sprawy o zniesienie współwłasności ciągną się latami

Współwłasność generuje także ogromne problemy sądowe. W latach 2016–2024 do Sądu Rejonowego w Jaworze wpłynęło 13 spraw dotyczących zniesienia współwłasności rolnej. Znaczna część z nich nadal pozostaje niezakończona. Postępowania ciągną się latami, m.in. przez konieczność sporządzania opinii geodetów, rzeczoznawców majątkowych i biegłych budowlanych. Sam czas oczekiwania na opinię biegłego budowlanego wynosił według ekspertyzy od 6 do 9 miesięcy.

Problem przechodzi na kolejne pokolenia i wymaga zmian w prawie

Konkluzje raportu są jednoznaczne. Autorzy podkreślają, że współwłasność ułamkowa dawnych gospodarstw na Ziemiach Odzyskanych nie jest już wyłącznie historycznym „spadkiem po reformie rolnej”, lecz realną barierą rozwoju społecznego, gospodarczego i przestrzennego.

Problem utrudnia modernizację gospodarstw, inwestycje i rozwój wsi, a obecne przepisy nie pozwalają na jego szybkie rozwiązanie. Ekspertyza wskazuje, że konieczne są szersze działania legislacyjne i administracyjne oraz stworzenie systemowego programu porządkowania stanu prawnego dawnych gospodarstw funkcjonujących jeszcze według powojennego modelu współwłasności.