Umowa przedwstępna – po co się ją podpisuje?
W obrocie ziemią rolną umowa przedwstępna jest szczególnie ważna. Zawiera się ją wtedy, gdy strony chcą zagwarantować sobie finalizację transakcji, ale z różnych powodów – formalnych, kredytowych czy wynikających z procedur KOWR – nie mogą jeszcze podpisać umowy sprzedaży. Dokument ten stanowi zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży gruntu.
Zwykła umowa czy akt notarialny? Różnice są kluczowe
Skutek prawny umowy przedwstępnej zależy od jej formy. Zwykła forma pisemna jest ważna, ale pozwala dochodzić jedynie odszkodowania, jeśli druga strona nie stawi się do zawarcia umowy ostatecznej i nie daje możliwości prawnego wymuszenia sprzedaży.
Przykład: jeśli kontrahent się rozmyśli, nie można zmusić go do podpisania umowy sprzedaży.
Zobacz także: Obniżenie składki zdrowotnej dla działów specjalnych pod lupą. Ministerstwo odpowiada!
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego natomiast daje prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, w razie odmowy drugiej strony można wystąpić do sądu, a wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli, czyli działa jak podpis pod umową. To rozwiązanie wybierają najczęściej rolnicy chcący mieć pełne zabezpieczenie transakcji.
Zadatek czy zaliczka? To robi różnicę
W umowie przedwstępnej można przewidzieć wpłatę:
- zaliczki – zwrotnej, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy drugiej strony,
- zadatku – dużo silniej zabezpieczającego interesy stron.
Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, kupujący może żądać podwójnego zadatku. Jeśli to kupujący wycofa się bez podstawy – sprzedający może zadatek zatrzymać. To jeden z najbardziej praktycznych instrumentów ochrony interesów w obrocie ziemią.
Co powinna zawierać poprawna umowa przedwstępna?
Dla bezpieczeństwa transakcji warto dopilnować, by zawierała:
- precyzyjny opis nieruchomości – numer działki, KW, powierzchnia, adres,
- cenę,
- termin podpisania umowy ostatecznej – choć nie jest konieczny, zdecydowanie pomaga,
- zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży,
- dodatkowe klauzule – np. zadatek, warunki, prawo odstąpienia, ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej.
Kiedy zdecydowanie warto iść do notariusza?
Dobrze jest wybrać formę aktu notarialnego, gdy:
- grunt ma wysoką cenę,
- konieczne jest rozłożenie płatności,
- strony stosują zadatek,
- istnieje ryzyko, że sprzedający może zmienić zdanie,
- transakcja zależy od decyzji KOWR lub kredytowania,
- ważna jest możliwość dochodzenia zawarcia umowy.
Dlaczego w obrocie ziemią rolną umowa przedwstępna jest tak ważna?
Podpisuje się ją m.in. gdy nabywca potrzebuje czasu na pozyskanie finansowania, trzeba uregulować formalności z KOWR lub gdy na przykład obie strony chcą zabezpieczyć się przed nagłą zmianą decyzji.
fot. Katarzyna Sierszeńska
