Zwolnienie z PCC ma warunki
Zakup gruntów rolnych może być objęty zwolnieniem z podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie jest to jednak ulga bezwarunkowa. Zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ze zwolnienia może skorzystać nabywca gruntów, jeżeli w wyniku sprzedaży zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne. Przepisy określają także jego powierzchnię – musi ona wynosić od 11 do 300 ha. Jest jeszcze jeden istotny warunek. Nabywca musi prowadzić takie gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. To właśnie pięcioletni okres stał się kluczowy w sprawie rozpatrywanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Rolnik chciał przekazać część ziemi córce
Sprawa dotyczyła rolnika, który posiadał już gospodarstwo rolne, a następnie kupił kolejne grunty. Dzięki tej transakcji jego gospodarstwo zostało powiększone, a przy zakupie zastosowano zwolnienie z PCC. Później rolnik planował przekazać córce część gruntów, które posiadał już wcześniej. Nie były to więc działki kupione w ramach transakcji objętej zwolnieniem. Podatnik uznał, że skoro darowizna będzie dotyczyła innych gruntów, a po jej dokonaniu nadal będzie prowadził gospodarstwo o wymaganej powierzchni, nie powinien stracić prawa do ulgi. Dyrektor KIS nie zgodził się z takim podejściem.
KIS: liczy się powiększone gospodarstwo
W interpretacji z 5 maja 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.143.2026.1.BD, organ zwrócił uwagę na konstrukcję zwolnienia. Nie chodzi – zdaniem KIS – tylko o to, aby przez pięć lat posiadać jakiekolwiek gospodarstwo rolne o powierzchni mieszczącej się w przedziale 11–300 ha. Istotne jest prowadzenie gospodarstwa powstałego lub powiększonego w wyniku zakupu, który korzystał ze zwolnienia.
KIS wskazał, że: „warunek powiększenia gospodarstwa rolnego, a następnie warunek prowadzenia przez nabywcę, przez wymagany ustawowo okres, gospodarstwa rolnego powstałego w wyniku powiększenia, muszą być spełnione łącznie”. To właśnie na tej podstawie organ uznał, że pięcioletni warunek nie ogranicza się wyłącznie do nowo zakupionych działek.
Pięć lat ochrony – fiskus przyjął rygorystyczne podejście
W ocenie KIS gospodarstwo powiększone w wyniku zakupu obejmuje zarówno grunty nabyte w ramach transakcji objętej zwolnieniem, jak i grunty, które już wcześniej wchodziły w skład gospodarstwa. Dlatego – zdaniem organu – przez pięć lat nie może dojść do jego uszczuplenia.
W interpretacji pojawia się bardzo istotne stwierdzenie: „obszar powiększonego gospodarstwa rolnego (...) nie może być uszczuplony w okresie 5 lat od dnia nabycia – powiększenia gospodarstwa, a zbycie jakiejkolwiek części tego gospodarstwa powoduje utratę zwolnienia od podatku w całości”. To stanowisko ma poważne znaczenie praktyczne. KIS nie ograniczył bowiem pojęcia „zbycia” do działek kupionych z zastosowaniem ulgi. W opisanej sprawie problemem miała być darowizna części gruntów należących do gospodarstwa jeszcze przed jego powiększeniem.
Nawet 11 ha po darowiźnie nie wystarczy
Rolnik argumentował, że po przekazaniu córce części gruntów nadal będzie prowadził gospodarstwo o powierzchni mieszczącej się w ustawowym przedziale. To jednak nie zmieniło oceny fiskusa. KIS wskazał, że znaczenie ma nie tylko powierzchnia gospodarstwa po dokonaniu darowizny, ale to, czy nadal jest prowadzone gospodarstwo rolne, które powstało lub zostało powiększone w wyniku zakupu objętego zwolnieniem. W interpretacji organ podkreślił: „Nie ma znaczenia, że nawet po zbyciu (darowizna na rzecz córki) części odziedziczonego gospodarstwa (gruntów rolnych) powierzchnia Pana gospodarstwa nadal będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha”. To oznacza, że samo zachowanie minimalnego areału nie zabezpiecza automatycznie ulgi.
Zobacz także: Mąż zginął w wypadku w gospodarstwie rolnym. Ile KRUS wypłaci żonie i córkom?
Dlaczego darowizna wcześniej posiadanej ziemi ma znaczenie?
To właśnie ten element interpretacji może być dla rolników najbardziej zaskakujący. Podatnik mógł zakładać, że skoro przekazuje ziemię, której nie kupił w ramach transakcji objętej ulgą, darowizna nie powinna mieć wpływu na podatek związany z późniejszym zakupem. KIS spojrzał na sprawę inaczej. Organ uznał, że w chwili zakupu nowe działki weszły w skład już istniejącego gospodarstwa. W ten sposób powstało powiększone gospodarstwo rolne. To właśnie ono jest objęte pięcioletnim obowiązkiem prowadzenia.
KIS wyjaśnił:
„Ustawodawca bowiem nie określił warunku prowadzenia gospodarstwa rolnego o określonej wielkości, tylko gospodarstwa powiększonego, w wyniku nabycia nowych gruntów”. W praktyce oznacza to, że dla oceny prawa do zwolnienia organ bierze pod uwagę nie tylko nowe działki, lecz także wcześniej posiadane grunty wchodzące w skład gospodarstwa.
Darowizna przed upływem 5 lat może mieć kosztowną konsekwencję
W analizowanym przypadku rolnik chciał dokonać darowizny przed upływem pięciu lat od zakupu gruntów objętego zwolnieniem. KIS uznał, że taki krok oznacza niedotrzymanie warunków preferencji, że w ten sposób podatnik pomniejszy gospodarstwo, zamiast zachować gospodarstwo powiększone w wyniku zakupu. Konsekwencją ma być utrata wcześniej zastosowanego zwolnienia z PCC.
Nie oznacza to, że rolnik w opisanej sytuacji po prostu zapłaci PCC od darowizny na rzecz córki. Darowizna może spowodować utratę zwolnienia, które rolnik zastosował przy wcześniejszym zakupie gruntów. Czyli konsekwencje dotyczą wcześniejszej transakcji zakupu ziemi, a nie samej darowizny jako takiej. Stanowisko fiskusa jest w tej kwestii jednoznaczne. Jeżeli warunki zwolnienia nie zostaną dotrzymane, podatnik traci preferencję. W analizowanym przypadku oznacza to konieczność rozliczenia PCC, który wcześniej nie został pobrany dzięki zastosowaniu zwolnienia.
Przy sprzedaży nieruchomości podstawowa stawka PCC wynosi 2 proc. Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie rolnik zapłaci 2 proc. wartości całego swojego gospodarstwa. Podatek trzeba odnosić do konkretnej transakcji, przy której zastosowano zwolnienie oraz właściwej podstawy opodatkowania.
KIS uznał, że obejmuje ono również grunty, które rolnik posiadał przed zakupem korzystającym ze zwolnienia, przyjmując, że: „zbycie jakiejkolwiek części tego gospodarstwa powoduje utratę zwolnienia od podatku w całości”.
Co to oznacza dla rolnika?
Rolnik, który kupił ziemię ze zwolnieniem z PCC, powinien więc zachować szczególną ostrożność przed upływem pięciu lat od transakcji. Nie wystarczy sprawdzić, czy po planowanej darowiźnie albo innym zbyciu nadal pozostanie mu gospodarstwo o powierzchni co najmniej 11 ha. Zgodnie z przedstawionym stanowiskiem KIS trzeba również uwzględnić, czy planowana czynność nie spowoduje uszczuplenia gospodarstwa, które powstało lub zostało powiększone w wyniku zakupu objętego zwolnieniem. Dotyczy to zwłaszcza rolników, którzy po zakupie ziemi planują przekazanie części majątku dzieciom.
Źródło: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 maja 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.143.2026.1.BD. eureka.mf.gov.pl, infor.pl
fot. Patrycja Bernat
