Gospodarstwo od trzech pokoleń i plan rozbudowy
Michał Marciniak prowadzi rodzinne gospodarstwo rolne w Nowej Wsi Lęborskiej na zachodzie Kaszub. Gospodarstwo od trzech pokoleń pozostaje w rękach jego rodziny. Dziś gospodaruje na ok. 70 hektarach. Specjalizuje się w hodowli bydła mięsnego. W gospodarstwie utrzymywanych jest ok. 60 sztuk bydła. Podstawę produkcji stanowi stado krów mamek, z którego odchowywane są własne cielęta, przeznaczane następnie do opasu.
W hodowli wykorzystywane są głównie własne buhaje rozpłodowe ras limousine i blonde d‘aquitaine. Sporadycznie dokupowany jest materiał hodowlany. Hodowlę prowadzi ekstensywnie - krowy mamki przez cały rok przebywają na pastwiskach. Stado jest rozlokowane w kilku miejscach, a część zwierząt utrzymywana jest w oddalonych od siedliska lokalizacjach. Produkcja roślinna podporządkowana jest głównie zapewnieniu bazy paszowej dla bydła.
Osiedle powstało tuż obok siedliska
Michał Marciniak ma 32 lata i z rolnictwem wiąże swoją przyszłość. Kolejnym etapem rozwoju gospodarstwa miała być budowa nowej obory przeznaczonej dla opasów wraz z płytą do przechowywania obornika i silosami na kiszonkę. Chciał ją stawiać tuż przy siedlisku, na należących do niego działkach, które obecnie użytkuje jako pastwiska. Z tej inwestycji wyjdą jednak nici wskutek wielowątkowego sporu administracyjnego, dotyczącego planowanej budowy obory i budowanego w sąsiedztwie małego osiedla mieszkaniowego. Teraz najważniejsze pytanie nie brzmi: czy gospodarstwu młodego rolnika uda się rozwinąć, ale wręcz: czy w ogóle uda mu się przetrwać w obecnej lokalizacji?
Widać to na mapie obrazującej uchwalony przez gminę plan ogólny, która pokazuje podział na strefy planistyczne (patrz mapa). W będącej siedzibą gminy miejscowości Nowa Wieś Lęborska zdecydowanie dominuje brązowy kolor. Ciemniejszy to SW (strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną), jaśniejszy SJ (strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną). Na tym brązowym oceanie widać kilka beżowych wysepek – to strefa SZ (wielofunkcyjna z zabudową zagrodową). Jedna z tych wysepek, wąski pasek między ulicami Mostową i Miłą to siedlisko Marciniaka. Za nim po drugiej stronie ulicy Miłej, na wprost siedliska, znajdują się dwie należące do niego działki, obok nich znajdowało się kiedyś pole uprawne, ale obecnie stoi tam już szereg budowanych domów prawie na ukończeniu. Ekip budowlanych tam jednak nie widać, bo decyzją wojewody ta budowa została wstrzymana. W sprawie trwa cisza.
– O planowanej zabudowie dowiedziałem się już na etapie wydawania warunków zabudowy, kilka lat temu. Od początku uważałem, że budowa osiedla w bezpośrednim sąsiedztwie gospodarstwa będzie miała wpływ na jego dalszy rozwój. Próbowałem to wykazać w postępowaniu administracyjnym, ale moje argumenty nie zostały uwzględnione i gmina wydała warunki zabudowy dla domów w szeregu – opowiada rolnik.
Młody rolnik postanowił zabezpieczyć swoje interesy i też wystąpił do Gminy Nowa Wieś Lęborska o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy obory, płyty do przechowywania obornika oraz silosów na kiszonkę. Nie kryje, że w ten sposób chciał zagwarantować sobie możliwość realizacji swoich inwestycji, zanim zabudowa mieszkaniowa w sąsiedztwie mogłaby ograniczyć takie możliwości. Warunki zabudowy w gminie otrzymał.
Sprzeczne decyzje urzędników
Tymczasem deweloper, firma Marmag z Lęborka, który planował budowę domów przy ul. Miłej w Nowej Wsi Lęborskiej nie zasypał gruszek w popiele. Mając warunki zabudowy, złożył wniosek do starostwa w Lęborku o pozwolenie na budowę. Otrzymał je, rozpoczął prace budowlane oraz sprzedaż domów.
– Odwołałem się do wojewody pomorskiego od tego pozwolenia na budowę – mówi Michał Marciniak. – Po pierwsze uważałem, że jako właściciel sąsiedniej nieruchomości i rolnik planujący własną inwestycję powinienem uczestniczyć w tym postępowaniu jako strona, a tak się nie stało, bo starostwo nie uznało, że jestem stroną. Po drugie uznałem, że planowana inwestycja będzie miała bezpośredni wpływ na rozwój mojego gospodarstwa. Musiałem się bronić.
Wojewoda pomorski uchylił 7 listopada 2025 r. w całości decyzję starosty lęborskiego i jednocześnie odmówił udzielenia pozwolenia. A to oznaczało, że budowę należy wstrzymać, a być może stojące już budynki rozebrać.
Jak tłumaczy Agata Hermann, zastępca dyrektora Wydziału Infrastruktury Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku, wojewoda pomorski uznał, że Michał Marciniak rzeczywiście powinien zostać uznany za stronę postępowania. A to dlatego, że planowana zabudowa mieszkaniowa mogła ograniczyć możliwość realizacji inwestycji w jego gospodarstwie. To był tylko jeden z powodów decyzji, bo stwierdzono też m.in. niezgodność projektu z decyzją o warunkach zabudowy, nieuprawniony podział inwestycji na etapy, brak zapewnionego dostępu do drogi publicznej.
Administracyjny pat
– Dla nas to był szok – mówi Marek Majer, współwłaściciel firmy Marmag. – Przecież to nie była samowola budowlana. Inwestycję realizowaliśmy na podstawie decyzji, która była ostateczna i prawomocna. Wtedy w listopadzie mieliśmy ekipy na budowie, przyjeżdżały materiały, przychodziły faktury, mieliśmy już pierwszych chętnych na domy. I nagle to wszystko runęło. To był bardzo trudny czas.
Podkreślmy: do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez wojewodę pomorskiego w obrocie prawnym funkcjonowały trzy kluczowe decyzje administracyjne:
- pierwsza – decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji deweloperskiej, dopuszczająca budowę osiedla domów jednorodzinnych;
- druga – decyzja o warunkach zabudowy wydana Michałowi Marciniakowi, umożliwiająca budowę obory, płyty do przechowywania obornika i silosów na kiszonkę;
- trzecia – wydane przez starostę lęborskiego pozwolenie na budowę pierwszego etapu osiedla.
Gmina wydała dwie decyzje o warunkach zabudowy, które są ze sobą sprzeczne. Jedna pozwala na budowę osiedla, druga na rozbudowę gospodarstwa rolnego. I teraz okazało się, że realizacja jednej inwestycji wyklucza drugą – mówi deweloper Marek Majer. – Gdyby to było uregulowane wcześniej, przed rozpoczęciem inwestycji, nie byłoby żadnego problemu. Byłoby jasno powiedziane: można tu budować albo nie można. A dziś są z tego problemy zarówno dla nas, jak i dla rolnika.
Gmina nie zgadza się z zarzutem, że wydała dwie sprzeczne decyzje o warunkach zabudowy.
– Obie zostały wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Jeżeli inwestycja spełnia przesłanki określone w ustawie, gmina ma obowiązek wydać taką decyzję. To jest właśnie paradoks obecnych przepisów, że mogły zostać wydane dwie zgodne z prawem decyzje, które w praktyce doprowadziły do konfliktu – tłumaczy Szymon Medalion, wójt gminy Nowa Wieś Lęborska.
Jednocześnie gminni urzędnicy przyznają, że od początku dostrzegali ryzyko konfliktu pomiędzy zabudową mieszkaniową a funkcjonowaniem gospodarstwa rolnego i zwracali na to uwagę inwestorowi.
Odwetowe kontrole w gospodarstwie?
Równolegle z toczącym się postępowaniem dotyczącym inwestycji deweloperskiej Michał Marciniak przystąpił do realizacji własnych planów inwestycyjnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy złożył do Starostwa Powiatowego w Lęborku wniosek o wydanie pozwolenia na budowę obory, płyty do przechowywania obornika oraz silosów na kiszonkę. Jednocześnie też, jak mówi, w jego gospodarstwie zaczęły się pojawiać wzmożone kontrole. Między innymi z WIOŚ. Inspektorów szczególnie interesowała pryzma obornika, leżąca na tyłach siedliska Marciniaka, na działkach, na których planował swoje inwestycje i które sąsiadują bezpośrednio z powstającym osiedlem oraz są w pobliżu kilku zamieszkałych domów przy ul. Miłej, które pobudowano tam wcześniej.
– Obornik był tam składowany z zachowaniem przepisów. Co pół roku pryzma była przesuwana w inne miejsce, nikomu to nie przeszkadzało. Dopiero kiedy rozpoczął się konflikt wokół inwestycji, zaczęły się skargi i zainteresowanie tym, co wcześniej nikomu nie wadziło. WIOŚ wskazał konieczność ponownej zmiany lokalizacji pryzmy – tłumaczy rolnik.
Kontrola miała jeszcze dwa inne skutki. Pierwszy to ogromna tablica z napisem, którą postawił Michał Marciniak na skraju swojej ziemi przy powstających domach:
"Uwaga! Wjeżdżasz na polską wieś. Możesz doświadczyć charakterystycznego zapachu, hałasu ciągników i odgłosów zwierząt. Pamiętajcie, że produkujemy polską żywność dla was".
Drugi skutek był bolesny dla rolnika. To była odmowa udzielenia pozwolenia na budowę obory, płyty i silosów. Zakwestionowano dane podane we wcześniejszym wniosku o warunki zabudowy. Rolnik podał w nim, że planowana obsada zwierząt nie będzie przekraczała 39 DJP. Oznaczało to, że nie zachodziła konieczność uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i gmina mogła bez tego wydać warunki zabudowy. Tymczasem po kontrolach WIOŚ przekazała gminie informację, że łączna obsada bydła w gospodarstwie Michała Marciniaka przekracza ten próg, co oznacza konieczność uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
– Nie zaniżyłem liczby DJP. Po prostu we wniosku podałem tylko obsadę planowanej obory. Moje stado jest rozproszone w kilku lokalizacjach, więc nie można zliczać wszystkich zwierząt z całego gospodarstwa do jednej inwestycji – przekonuje Michał Marciniak. – A oni to zrobili.
Dlaczego rolnik nie dostał pozwolenia na oborę?
W efekcie nie otrzymał pozwolenia na budowę. Pytaliśmy w starostwie w Lęborku, dlaczego uznano, że planowana przez rolnika inwestycja wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W odpowiedzi Andrzej Lubiński – inspektor w Wydziale Budownictwa Starostwa Powiatowego w Lęborku wskazał, że w postępowaniu o pozwolenie na budowę starosta bada wyłącznie kompletność wniosku i załączonych dokumentów zgodnie z Prawem budowlanym. Wiadomo, że gmina Nowa Wieś Lęborska w związku z zakwestionowaniem liczby DJP podanej przez rolnika, zwróciła się do SKO o stwierdzenie nieważności własnej decyzji o warunkach zabudowy wydanej Michałowi Marciniakowi, czyli o wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Gmina powiadomiła też o tym Starostwo Powiatowe w Lęborku, które w tej sytuacji wydać pozwolenia na budowę nie mogło.
Co dalej z gospodarstwem i osiedlem?
Deweloper nie zamierza wycofywać się z przedsięwzięcia. Zapowiada, że będzie kontynuował starania o realizację osiedla, przechodząc ponownie przez procedury administracyjne (Andrzej Lubiński ze starostwa w Lęborku potwierdza nam, że już złożono nowy wniosek o pozwolenie na budowę osiedla). Podkreśla, że rozpoczął inwestycję na podstawie ważnego i prawomocnego pozwolenia na budowę wydanego przez starostę lęborskiego, dlatego – jak twierdzi – działał w zaufaniu do decyzji organu administracji. Ocenia, że źródłem całego konfliktu są przepisy, które dopuściły wydanie dwóch kolidujących ze sobą decyzji o warunkach zabudowy.
Z kolei zdaniem wójta Szymona Medaliona, rolą gminy nie jest wskazywanie, która z inwestycji powinna zostać zrealizowana kosztem drugiej. Podkreśla jednak, że biorąc pod uwagę istniejącą i planowaną zabudowę mieszkaniową w sąsiedztwie, dalsze decyzje dotyczące lokalizacji inwestycji powinny uwzględniać obecny sposób zagospodarowania terenu i dążyć do ograniczenia przyszłych konfliktów. Jednym z możliwych rozwiązań mogłaby być zmiana lokalizacji planowanej obory i towarzyszącej jej infrastruktury. Jak argumentuje, Michał Marciniak dysponuje również innymi gruntami, na których inwestycja mogłaby zostać zrealizowana bez konfliktu z zabudową mieszkaniową. Wójt podkreśla, że nie sprzeciwia się rozwojowi gospodarstwa, lecz wskazuje rozwiązanie, które mogłoby pogodzić interesy obu stron.
Michał Marciniak nie zamierza rezygnować z rozbudowy gospodarstwa. Zapowiada, że będzie korzystał z dostępnych środków prawnych, aby uzyskać możliwość realizacji inwestycji w dotychczas planowanej lokalizacji. Podkreśla, że gospodarstwo funkcjonowało tam od dziesięcioleci, a jego zdaniem to nowa zabudowa mieszkaniowa nie powinna ograniczać możliwości prowadzenia działalności rolniczej. Na wszelki wypadek jednak w procedurze uchwalania planu ogólnego sam zawnioskował, by jego działki na tyłach siedliska włączyć do mieszkaniowej strefy SJ. Czy w obliczu już uchwalonego planu ogólnego Nowej Wsi Lęborskiej z brązowym oceanem stref mieszkaniowych na mapie jakikolwiek rozwój gospodarstwa Marciniaka w tym miejscu będzie możliwy? Coraz mniej jest wsi w tej Wsi. Na razie na ul. Miłej w Nowej Wsi Lęborskiej panuje sielski spokój i śpiewają ptaki.
Ten artykuł pochodzi z wydania top agrar Polska 8/2026
czytaj więcej
