Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało projekt ustawy o dzierżawie rolniczej, który ma kompleksowo uregulować zasady zawierania i wykonywania umów dzierżawy gruntów rolnych. Najważniejszą zmianą będzie odejście od powszechnie stosowanych ustnych umów na rzecz obowiązkowej formy pisemnej lub elektronicznej. Projekt przewiduje również szereg nowych uprawnień dla dzierżawców oraz rozwiązania mające zwiększyć stabilność gospodarowania ziemią.
Koniec z ustnymi umowami. Jakie zmiany proponuje Ministerstwo Rolnictwa?
Jednym z głównych celów projektowanej ustawy jest wyeliminowanie funkcjonujących obecnie ustnych umów dzierżawy, które – jak wskazuje ministerstwo – dominują na rynku prywatnym. Resort argumentuje, że brak jednoznacznego potwierdzenia zawarcia umowy utrudnia dochodzenie praw, prowadzi do sporów oraz sprzyja funkcjonowaniu tzw. szarej strefy.
Projekt zakłada, że umowy dzierżawy będą musiały być zawierane pod rygorem nieważności w formie pisemnej z urzędowym potwierdzeniem daty zawarcia (przez notariusza, kierownika biura powiatowego ARiMR lub wójta) albo w formie elektronicznej. Nadal będzie możliwe również zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Dla obecnie obowiązujących umów ustnych przewidziano trzyletni okres przejściowy. Po jego upływie umowy niespełniające nowych wymogów wygasną.
Według ministerstwa obowiązkowe dokumentowanie dzierżawy ułatwi weryfikację prawa do gruntów przez instytucje publiczne, takie jak ARiMR czy KOWR, a także pozwoli, aby o dopłaty bezpośrednie i płatności w ramach ekoschematów występowali faktyczni użytkownicy gruntów, czyli dzierżawcy.
Nowe prawa dla dzierżawców i nowe obowiązki dla właścicieli gruntów
Projekt przewiduje również wzmocnienie pozycji dzierżawców. Umowy mają zostać podzielone na krótkoterminowe – do ośmiu lat – oraz długoterminowe, zawierane na okres powyżej ośmiu lat, przy czym wszystkie będą mogły być zawierane wyłącznie na czas określony, maksymalnie do 30 lat. Resort chce promować długoterminową dzierżawę jako rozwiązanie zapewniające większą stabilność produkcji rolnej.
Dzierżawcy korzystający z umów długoterminowych otrzymają nowe uprawnienia. W określonych sytuacjach będą mogli bez zgody właściciela poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania do 25 proc. dzierżawionych gruntów, m.in. gdy zbliżają się do wieku emerytalnego. Projekt umożliwi także przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy na następcę, małżonka lub zstępnych po spełnieniu określonych warunków.
Nowe przepisy mają również lepiej chronić dzierżawców przed skutkami sprzedaży nieruchomości. Jeżeli prawo dzierżawy zostanie ujawnione w księdze wieczystej, nabywca gruntu nie będzie mógł wypowiedzieć umowy przed terminem tylko z powodu zmiany właściciela. Projekt przyznaje ponadto dzierżawcom prawo do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w kilku szczególnych przypadkach, m.in. gdy właściciel nie usunie wad nieruchomości lub gdy znaczna część dzierżawionego gruntu zostanie wywłaszczona.
Projektowana ustawa ma kompleksowo uregulować zasady zawierania, wykonywania i rozwiązywania umów dzierżawy rolniczej, a także kwestie czynszu oraz praw i obowiązków stron. Obejmie wyłącznie prywatne nieruchomości rolne i gospodarstwa rolne. Nie będzie natomiast dotyczyć gruntów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, dla których nadal będą obowiązywały dotychczasowe przepisy.
KRIR: Projekt nie uwzględnia realiów polskiego rolnictwa
Projekt ustawy spotkał się jednak z krytycznymi uwagami organizacji rolniczych. Zarówno Krajowa Rada Izb Rolniczych, jak i Stowarzyszenie Rolników Towarowych WSPÓLNA ROLA ostrzegają, że proponowane rozwiązania mogą przynieść skutki odwrotne do zamierzonych.
Zdaniem KRIR projekt wprowadza zbyt daleko idącą formalizację zasad dzierżawy.
– Projektowane przepisy, pomimo deklarowanego celu uporządkowania zasad dzierżawy gruntów rolnych, w obecnym brzmieniu wprowadzają nadmierny formalizm oraz nie uwzględniają obecnych realiów prowadzenia gospodarstw w Polsce – podkreśla samorząd rolniczy w piśmie skierowanym 30 czerwca do Jacka Czerniaka, Sekretarza Stanu w MRiRW.
Izby zwracają uwagę, że obowiązek zawierania umów wyłącznie w szczególnej formie może okazać się problematyczny zwłaszcza w przypadku gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym, współwłasności czy trwających postępowań spadkowych. W ocenie KRIR nowe przepisy oznaczają także kolejne obowiązki biurokratyczne i zbyt daleko idącą ochronę dzierżawców.
– Tak daleko idąca ochrona dzierżawcy odstraszy właścicieli od oddawania gruntów w dzierżawę, co doprowadzi do kłopotów rolników, którzy produkują żywność na rynek – ocenia samorząd.
WSPÓLNA ROLA: „Skutki mogą być dokładnie odwrotne od zamierzonych”
Stowarzyszenie Rolników Towarowych WSPÓLNA ROLA uważa z kolei, że choć cele projektu są słuszne, to „ustaw nie ocenia się po intencjach, lecz po skutkach, a te mogą okazać się dokładnie odwrotne od zamierzonych”.
Organizacja uważa, że właściciele gruntów, widząc zakres nowych obowiązków i ograniczeń, mogą po prostu zrezygnować z zawierania nowych umów.
– Właściciel, widząc, jak daleko idące skutki wywołuje podpisanie umowy, może dojść do prostego wniosku: najbezpieczniej będzie jej nie podpisywać wcale – napisała na swoim profilu na Facebooku.
WSPÓLNA ROLA zwraca również uwagę na możliwe konsekwencje dla gospodarstw, które rozwijały się dzięki wieloletnim dzierżawom i korzystały z funduszy unijnych. Według organizacji, jeśli po zakończeniu okresu przejściowego właściciel odmówi podpisania nowej umowy zgodnej z ustawą, dzierżawca może utracić część użytkowanych gruntów, a w konsekwencji nie spełnić warunków programów pomocowych i zostać zobowiązanym do zwrotu otrzymanego wsparcia.
Krytykuje również skalę formalizacji nowych przepisów. Zdaniem stowarzyszenia wymóg urzędowego poświadczania umów oraz sporządzania protokołów wydania i zwrotu gruntów może okazać się szczególnie uciążliwy dla gospodarstw prowadzących produkcję wymagającą corocznej zmiany dzierżawionych pól.
- Projekt praktycznie nie dostrzega tej specyfiki – podkreślają zrzeszeni we WSPÓLNEJ ROLI rolnicy.
Czy nowa ustawa ograniczy rynek dzierżawy?
Obie organizacje zgodnie oceniają, że zamiast uporządkować rynek, projekt może ograniczyć liczbę nowych umów dzierżawy.
– Największy paradoks tej ustawy polega na tym, że im bardziej ustawodawca będzie próbował zmusić uczestników rynku do formalizacji, tym większa będzie pokusa jej unikania – podsumowuje Stowarzyszenie Rolników Towarowych WSPÓLNA ROLA.
