Ostatnio pisaliśmy o tym (link), że gminy zyskały więcej czasu na przygotowanie się do wdrożenia reformy planowania przestrzennego. Przypominamy, że plan ogólny ma zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Strefa Otwarta (SO)
Wielu właścicieli gruntów nawet nie wie, że o możliwości budowy siedliska może zdecydować nowy plan ogólny gminy. Jeśli działka trafi do Strefy Otwartej, uzyskanie warunków zabudowy może okazać się niemożliwe. Warto zareagować, zanim plan zostanie uchwalony.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli w planie ogólnym gminy dla danej nieruchomości wyznaczono Strefę Otwartą (SO), uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla takiego terenu nie będzie możliwe. Dotyczy to przede wszystkim gruntów rolnych, leśnych, terenów zieleni oraz obszarów wód, które mają pozostać wolne od nowej zabudowy.
Strefa Otwarta blokuje nowe decyzje WZ
Wyznaczenie działki do Strefy Otwartej oznacza, że gmina nie będzie mogła wydać decyzji o warunkach zabudowy dla nowych inwestycji. Nie ma przy tym znaczenia, że parcela graniczy z istniejącymi budynkami lub znajduje się w sąsiedztwie zabudowanej części miejscowości. O przeznaczeniu terenu decydują ustalenia planu ogólnego, które w tym zakresie mają charakter wiążący.
Wyjątek stanowią jedynie decyzje o warunkach zabudowy, które stały się ostateczne jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego. Takie decyzje zachowują ważność i mogą nadal stanowić podstawę realizacji inwestycji.
Przeczytaj także: Zmiany w planowaniu przestrzennym odłożone. Co to oznacza dla rolników?
Co oznacza to dla rolników?
Dla właścicieli gospodarstw najważniejszą konsekwencją jest to, że na gruntach objętych Strefą Otwartą co do zasady nie będzie można uzyskać decyzji WZ na budowę siedliska, obory, chlewni, stodoły czy innych nowych budynków związanych z prowadzeniem gospodarstwa, jeśli inwestycja wymaga wydania takiej decyzji.
Jeżeli rolnik planuje rozwój gospodarstwa i budowę nowych obiektów, kluczowe znaczenie będzie miało przypisanie działki do odpowiedniej strefy planistycznej. Funkcję tę ma pełnić przede wszystkim Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową (SZ), natomiast Strefa Otwarta ma służyć zachowaniu terenów niezabudowanych.
Można jeszcze złożyć uwagi do projektu
Jeżeli gmina dopiero opracowuje plan ogólny, właściciele gruntów nie są pozbawieni wpływu na jego treść. W trakcie konsultacji społecznych można złożyć wniosek lub uwagę, domagając się zmiany przeznaczenia działki.
Rolnicy planujący budowę siedliska lub obiektów gospodarczych powinni uzasadnić, że inwestycja jest niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej i obsługi gospodarstwa. Takie argumenty mogą zostać uwzględnione podczas prac nad planem.
Miejscowy plan a plany rolnika
Nie każda działka będzie uzależniona od decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli dla danego terenu nadal obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie jego zapisy decydują o możliwości realizacji inwestycji. Dotychczasowe miejscowe plany pozostają w mocy do czasu ich zmiany lub uchylenia, dlatego przed planowaniem budowy warto sprawdzić, czy nieruchomość jest nimi objęta.
Konsultacje społeczne mogą zdecydować o możliwości budowy
Dla wielu rolników to właśnie etap konsultacji społecznych będzie ostatnią realną szansą na zgłoszenie uwag do projektu planu ogólnego. Jeżeli gmina zaproponuje objęcie działki Strefą Otwartą (SO), a właściciel planuje w przyszłości budowę siedliska, obory, magazynu czy innego budynku gospodarczego wymagającego ustalenia warunków zabudowy, warto zareagować jeszcze przed uchwaleniem planu.
Po wejściu planu ogólnego w życie zmiana przeznaczenia terenu będzie znacznie trudniejsza i może wymagać oczekiwania na kolejną zmianę planu.
Do kiedy można składać uwagi?
Każda gmina ogłasza konsultacje odrębnie po przygotowaniu projektu planu ogólnego. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konsultacje społeczne trwają co najmniej 28 dni. W tym czasie mieszkańcy, właściciele nieruchomości oraz rolnicy mogą zgłaszać swoje uwagi i wnioski do projektu planu. Po zakończeniu konsultacji gmina analizuje wszystkie zgłoszenia, a następnie decyduje, które z nich uwzględnić.
Jak złożyć uwagę do projektu planu?
Uwagi składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta prowadzącego prace nad planem ogólnym. Można to zrobić w sposób wskazany w ogłoszeniu o konsultacjach – najczęściej na obowiązującym formularzu, w formie papierowej w urzędzie gminy, listownie lub elektronicznie, np. przez ePUAP lub inny system wskazany przez gminę. Każde ogłoszenie o konsultacjach zawiera informacje o terminie, sposobie składania uwag oraz wymaganym formularzu.
Co powinien napisać rolnik?
Samo stwierdzenie, że właściciel nie zgadza się z proponowaną strefą, zwykle nie wystarczy. Warto uzasadnić, dlaczego działka powinna zostać objęta strefą umożliwiającą rozwój gospodarstwa.
Rolnik może wskazać m.in., że prowadzi gospodarstwo rolne i planuje jego rozwój, zamierza wybudować siedlisko lub budynki gospodarcze, inwestycja będzie służyła produkcji rolnej, zmiana przeznaczenia utrudni lub uniemożliwi prowadzenie gospodarstwa, działka znajduje się w sąsiedztwie istniejącej zabudowy zagrodowej lub infrastruktury rolniczej. Im bardziej konkretne uzasadnienie i dokumenty potwierdzające plany inwestycyjne, tym większa szansa, że gmina odniesie się do nich merytorycznie.
Gdzie sprawdzić, czy konsultacje już trwają?
Informacje o rozpoczęciu konsultacji publikowane są przez gminę w:
- Biuletynie Informacji Publicznej (BIP),
- na stronie internetowej urzędu,
- na tablicy ogłoszeń urzędu.
Rolnicy planujący budowę siedliska lub rozbudowę gospodarstwa powinni regularnie śledzić komunikaty swojej gminy. Przegapienie terminu konsultacji może oznaczać utratę możliwości wpływu na przeznaczenie własnej działki. Największa różnica wynika z reformy planowania przestrzennego. Wcześniej rolnik miał znacznie większe szanse uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ), nawet jeśli dla terenu nie było miejscowego planu. Obecnie plan ogólny gminy stał się dokumentem nadrzędnym, który wyznacza, gdzie wydanie WZ będzie w ogóle możliwe.
Przeczytaj także: Rolnicy obawiają się nowej ustawy o planach ogólnych. Dlaczego?
Najważniejsze zmiany
Kiedyś liczyło się głównie sąsiedztwo zabudowy
Przed reformą, jeżeli działka spełniała warunki z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (m.in. miała dostęp do drogi publicznej i tzw. dobre sąsiedztwo), można było ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy. Dla wielu rolników oznaczało to możliwość wybudowania siedliska, budynku gospodarczego czy domu, nawet jeśli nie było miejscowego planu.
Teraz decyduje plan ogólny
Po wejściu w życie planu ogólnego sytuacja się zmienia. Gmina będzie mogła wydać decyzję WZ tylko wtedy, gdy działka znajduje się w odpowiedniej strefie planistycznej oraz (w większości przypadków) w wyznaczonym obszarze uzupełnienia zabudowy. Jeżeli działka zostanie objęta Strefą Otwartą (SO), co do zasady nie będzie podstaw do wydania nowej decyzji WZ.
Konsultacje społeczne zyskały na znaczeniu
W praktyce wcześniej wielu właścicieli nie interesowało się konsultacjami planistycznymi. Dziś ich znaczenie jest dużo większe. Jeżeli rolnik uważa, że jego działka powinna umożliwiać rozwój gospodarstwa, to właśnie na etapie sporządzania planu ogólnego powinien zgłosić swoje uwagi. Po uchwaleniu planu zmiana przeznaczenia terenu jest znacznie trudniejsza.
Dotychczasowe decyzje WZ pozostają ważne
Nowe przepisy nie unieważniają prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy wydanych wcześniej. Problem dotyczy przede wszystkim osób, które dopiero w przyszłości będą chciały uzyskać WZ.
Co to oznacza dla rolnika?
Największą zmianą nie jest samo wprowadzenie konsultacji społecznych – one istniały również wcześniej. Zmieniło się natomiast ich znaczenie. Obecnie to właśnie podczas konsultacji projektu planu ogólnego rolnik może próbować przekonać gminę, aby jego działka nie została objęta Strefą Otwartą lub aby została przypisana do strefy dopuszczającej rozwój zabudowy zagrodowej. Jeśli tego nie zrobi, po uchwaleniu planu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może okazać się niemożliwe.
Źródło: gov.pl
Fot. Sierszeńska
