Krok wstecz dla dzierżaw? Projekt ustawy może utrwalić „ciche dzierżawy”

Ustawa o dzierżawie rolniczej miała rozwiązać problem, ale budzi nowe pytania

Dzierżawy rolnicze od lat funkcjonują głównie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. W praktyce zawierano zarówno umowy pisemne, jak i ustne. Problemem nie były jednak same zasady dzierżawy, lecz brak jawności części takich umów – szczególnie tzw. cichych dzierżaw.

W takim modelu właściciel ziemi przekazuje grunt sąsiadowi, sam pobiera dopłaty, a osoba faktycznie uprawiająca pole czerpie korzyści z produkcji. Choć skala tego zjawiska w ostatnich latach spadła, przeciwnicy projektu ustawy obawiają się, że nowe przepisy mogą ponownie je nasilić.

Więcej formalności zamiast prostszych zasad?

Projekt zakłada podział dzierżaw na krótkoterminowe – do 8 lat – oraz długoterminowe, zawierane na okres od ponad 8 do maksymalnie 30 lat.

Kontrowersje budzi między innymi zapis dotyczący umów zawartych na czas nieoznaczony. Według projektu będą one traktowane jak umowy 30-letnie. Może to oznaczać poważne konsekwencje dla osób korzystających ze starszych wzorów umów, które do tej pory dawały większą elastyczność przy wypowiedzeniu.

Jeszcze większe emocje wywołuje kwestia formy zawarcia umowy. Projekt nie przewiduje zwykłej formy pisemnej. Umowa miałaby wymagać aktu notarialnego albo urzędowego poświadczenia daty przez odpowiedni organ.

Zdaniem krytyków takie rozwiązanie oznacza kolejne obowiązki dla rolników i może zniechęcać do legalizowania dzierżaw.

Czynsz, poddzierżawa i prawa właścicieli gruntów

Projekt określa również termin zapłaty czynszu dzierżawnego – co do zasady do 31 października danego roku. Według autorów krytycznych uwag termin ten nie zawsze odpowiada realiom produkcji rolnej, ponieważ część upraw i rozliczeń kończy się znacznie później.

Duże zastrzeżenia budzi także możliwość poddzierżawy części gruntu bez zgody właściciela. Projekt pozwala dzierżawcy długoterminowemu oddać do używania lub poddzierżawić do 25 proc. powierzchni. Zdaniem przeciwników tego rozwiązania ogranicza to prawo właściciela do decydowania, kto faktycznie korzysta z jego ziemi.

Czy nowe przepisy osiągną odwrotny efekt?

Krytycy projektu wskazują, że największym problemem może być brak realnych zachęt dla właścicieli gruntów. Sama większa liczba formalności nie musi sprawić, że rolnicy chętniej będą podpisywać oficjalne umowy.

Wśród propozycji zmian pojawiają się między innymi mechanizmy motywujące do terminowego płacenia czynszu, ulgi podatkowe dla właścicieli zawierających legalne dzierżawy czy rozwiązania lepiej zabezpieczające interesy wydzierżawiających.

Opinie instytucji konsultujących projekt również pokazują skalę problemów. Krajowa Rada Notarialna, Lubelskie Stowarzyszenie Rolnicze oraz izby rolnicze zwracają uwagę na ryzyko nadmiernej biurokracji i niedostosowania przepisów do realiów polskiego rolnictwa, szczególnie małych gospodarstw rodzinnych.

Ostatecznie – zamiast ograniczyć „ciche dzierżawy”, ustawa w obecnym kształcie może sprawić, że właściciele ziemi jeszcze ostrożniej będą podchodzić do zawierania formalnych umów.

Czy nowe przepisy rzeczywiście uporządkowałyby rynek dzierżaw, czy przeciwnie – utrudniłyby zawieranie legalnych umów? O szczegółach, konsekwencjach proponowanych zmian i argumentach stron przeczytasz w najnowszym wydaniu „top agrar Polska”.