Jeśli rolnicy nie zadbają o odpowiednie zapisy w gminnych planach ogólnych, mogą zapomnieć o rozwoju swoich gospodarstw. To bardzo ważne, bo właśnie teraz rozstrzyga się ich przyszłość. Już rok temu alarmowaliśmy, by rolnicy zainteresowali się zapisami w przygotowywanych planach ogólnych i sprawdzili, czy nie zablokują one planowanych w gospodarstwach inwestycji.
Plan ogólny brzmi bardzo niewinnie, ale w praktyce wcale taki nie jest.
– Ta nazwa może wprowadzać w błąd uczestników obrotu – mówił nam wtedy mecenas Jakub Pliszka z wrocławskiej kancelarii "Żydek Pliszka & Wspólnicy", która prowadzi w całym kraju szkolenia dla rolników z zakresu planów ogólnych. – Sugeruje pewien luz decyzyjny, coś, co będzie można jeszcze doprecyzować w przyszłości. Tymczasem plany ogólne wchodzą w szczegóły i na dość precyzyjnym poziomie determinują sposób zagospodarowania przestrzeni.
Obowiązek sporządzenia planów ogólnych dla wszystkich gmin wprowadziła nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 r.
Główną ideą tej reformy jest uporządkowanie chaosu przestrzennego w Polsce. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z raportu "Planowanie przestrzenne w gminach w 2023 r." miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) obejmują ok. 34% powierzchni kraju. Oznacza to, że niemal 2/3 terytorium Polski pozostaje poza zasięgiem planów miejscowych, czyli bez podstawowego dokumentu określającego zasady zagospodarowania przestrzeni.
Plan ogólny zdecyduje, gdzie rolnik jeszcze coś wybuduje
Na takich terenach o tym, co można wybudować, decydują w praktyce indywidualne decyzje o warunkach zabudowy. Każda z nich jest rozpatrywana osobno, bez odniesienia do szerszej koncepcji zagospodarowania przestrzeni. To z kolei sprzyja chaosowi przestrzennemu i może prowadzić do nadużyć.
Wprowadzenie planów ogólnych ma ten problem uporządkować. Nie oznacza jednak automatycznego unieważnienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tam, gdzie takie plany już obowiązują, nadal będą one podstawą do wydawania pozwoleń na budowę i realizacji inwestycji. Ale ewentualne przyszłe zmiany w planach miejscowych będą musiały być zgodne z planem ogólnym.
Wielkie znaczenie plan ogólny będzie miał też na terenach, które dziś nie są objęte żadnym miejscowym planem. To właśnie tam inwestycje realizuje się najczęściej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Po wejściu w życie planów ogólnych możliwość uzyskania takiej decyzji zostanie jednak ograniczona. Będzie ona dopuszczalna tylko na obszarach, które gmina wskaże w planie jako przeznaczone pod rozwój zabudowy. W praktyce oznacza to, że w gminach to właśnie plan ogólny przesądzi, gdzie w przyszłości będzie można budować, a gdzie taka możliwość zostanie wykluczona.
Bez właściwych zapisów możesz nie postawić nawet garażu
Teoretycznie plan ogólny będzie można zmienić. W praktyce będzie to jednak bardzo trudne, bo wymaga przeprowadzenia pełnej procedury planistycznej. Dlatego zapisy planu ogólnego będą obowiązywać przez wiele lat i w znacznym stopniu determinować możliwości inwestycyjne właścicieli gruntów, w tym również rolników.
Może się więc okazać, że jeśli właśnie teraz nie zadbają oni o odpowiednie zapisy w planie, przez długie lata nie będą mogli postawić choćby nowej obory, silosu, magazynu, garażu czy innego obiektu gospodarczego.
Te zapisy są kluczowe dla gospodarstwa: strefy, OUZ i parametry
Plany ogólne podzielą obszar gminy na 13 stref planistycznych. To duże obszary o określonej podstawowej funkcji, np. mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej lub rolniczej. Dla rolników najważniejsze są dwie z nich, strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową oraz strefa produkcji rolniczej.
Każda ze stref dzielona jest jeszcze na profile funkcjonalne, które bardziej szczegółowo określają dopuszczalne sposoby użytkowania terenu i rodzaje zabudowy. Profil wskazuje więc, jakie konkretnie działalności lub obiekty mogą się w danej strefie pojawić.
Ale uwaga! Dodatkowo dla każdej strefy plan ogólny określa tzw. cztery parametry urbanistyczne: maksymalny udział powierzchni zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalną wysokość zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy.
Kolejnym ważnym elementem planu są "obszary uzupełnienia zabudowy" (OUZ). Najprościej mówiąc, są to te fragmenty terenów w obrębie stref, na których dopuszczona będzie zabudowa. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli dana strefa przewiduje funkcję produkcji rolniczej, to na działkach nieobjętych OUZ uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nawet dla obiektu rolniczego nie będzie możliwe. Zwyczajnie niczego tam nie wybudujesz.
W Opolu widać, jak plan może zablokować budowę
Dlatego każdy rolnik powinien sprawdzić w swojej gminie, na etapie przygotowywania planu ogólnego, czy działka, na której chce w przyszłości postawić oborę, magazyn lub inny budynek gospodarczy, została oznaczona w planie jako OUZ. To kluczowa kwestia, ale nie jedyna.
Równie ważne są parametry urbanistyczne. W ubiegłorocznym tekście o planach ogólnych przywoływaliśmy przykład Opola, który dobrze pokazuje ich znaczenie i zagrożenia, jakie mogą nieść dla planów rolników.
W planie ogólnym Opola funkcjonują niewielkie strefy sprzyjające rolnictwu, wielofunkcyjna z zabudową zagrodową oraz strefa produkcji rolniczej. Jednak wyznaczone dla nich parametry urbanistyczne są takie same, jak w strefie zabudowy jednorodzinnej. W praktyce oznacza to, że w tych "rolniczych" strefach budowa nowych obiektów gospodarskich może okazać się niemożliwa, bo np. budynek inwentarski będzie za wysoki.
Ten przykład pokazuje, czego rolnicy powinni dopilnować w swoich gminach podczas prac nad planami ogólnymi. W wielu samorządach jest na to jeszcze czas, ale to już ostatni moment. Termin uchwalenia planów ogólnych został ponownie wydłużony do 31 sierpnia 2026 r.
W wielu gminach jest jeszcze czas, ale to już ostatni moment
W listopadzie 2025 r. podczas posiedzenia Sejmowej Komisji Infrastruktury, wiceminister rozwoju i technologii Michał Jaros informował, że na dzień 17 listopada 2025 r. aż 2240 gmin, czyli ponad 90% wszystkich samorządów w Polsce przystąpiło do sporządzania planu ogólnego.
Jednocześnie większość gmin znajduje się dopiero na początkowym etapie prac: 39% przygotowuje zamówienie publiczne na wybór wykonawcy planu, ok. 30% sporządziło projekt planu, ale zaledwie 2% gmin przeprowadziło już konsultacje społeczne. Dla rolników to dobra wiadomość, bo oznacza, że w wielu gminach jest jeszcze czas na interwencję.
Najwięcej można ugrać na etapie konsultacji
Procedura uchwalania planu ogólnego rozpoczyna się od podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do jego sporządzania. Po ogłoszeniu tej decyzji mieszkańcy, właściciele nieruchomości oraz instytucje mogą składać wnioski dotyczące przyszłego zagospodarowania terenu. To pierwszy moment, kiedy można zgłaszać propozycje zmian lub sugestie dotyczące zapisów planu. Na tej podstawie powstaje projekt dokumentu, który następnie trafia do uzgodnień z instytucjami oraz do konsultacji społecznych.
Konsultacje to ostatni dzwonek!
Podczas konsultacji mieszkańcy mają drugi, i w praktyce ostatni, moment na próbę wprowadzenia zmian, składając uwagi do projektu planu.
Wnioski składane na początku prac mają charakter propozycji. Samorząd może je uwzględnić, ale nie ma obowiązku szczegółowego rozpatrywania każdego z nich. Inaczej jest z uwagami zgłaszanymi podczas konsultacji społecznych. Każda z nich musi zostać formalnie rozpatrzona przez wójta lub burmistrza, a informacja o sposobie jej rozpatrzenia trafia do rady gminy wraz z projektem planu.
– Najbliższe miesiące będą kluczowe dla ustalenia przeznaczenia terenów i obszarów zabudowy – potwierdza mecenas Barbara Mięka z kancelarii "Żydek Pliszka & Wspólnicy".
Co rolnik powinien sprawdzić w swojej gminie?
Podczas szkoleń kancelaria udostępnia rolnikom wzór wypełnionego formularza z wnioskami do planu ogólnego. Każda sytuacja powinna być oczywiście analizowana indywidualnie, ale można wskazać kilka najważniejszych zasad.
Q Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
