Sama dzierżawa nie wystarczy
Rolnik, który od lat uprawia cudzą ziemię, może być zainteresowany jej zakupem, gdy właściciel zdecyduje się ją sprzedać. Nie oznacza to jednak, że każdy dzierżawca automatycznie ma pierwszeństwo przed innymi kupującymi. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jeżeli zostaną spełnione określone warunki. KOWR wskazuje, że przede wszystkim umowa dzierżawy musi być zawarta na piśmie, mieć datę pewną i być wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty. Ponadto nabywana nieruchomość rolna musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Trzy lata dzierżawy to nie jedyny warunek
W praktyce trzeba więc sprawdzić kilka rzeczy.
- Po pierwsze, umowa dzierżawy musi mieć formę pisemną i datę pewną.
- Po drugie, musi być wykonywana przez co najmniej 3 lata, licząc od daty pewnej.
- Po trzecie, nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Dopiero spełnienie tych warunków daje dzierżawcy ustawowe prawo pierwokupu.
Co oznacza „data pewna”?
To istotny szczegół, na który warto zwrócić uwagę przy umowie dzierżawy. Sama pisemna umowa nie wystarczy, jeżeli nie ma wymaganej przez ustawę daty pewnej. Dlatego przy ocenie prawa pierwokupu trzeba sprawdzić nie tylko, kiedy umowa została podpisana, ale także czy spełnia warunek dotyczący daty pewnej. Jeżeli rolnik ma wątpliwości, czy jego umowa spełnia ten wymóg, warto sprawdzić dokument u notariusza przed rozpoczęciem procedury sprzedaży.
To nie jest po prostu data wpisana na umowie dzierżawy. „Data pewna” w rozumieniu Kodeksu cywilnego oznacza datę, której prawdziwość i istnienie dokumentu od tego momentu można potwierdzić wobec osób trzecich w sposób przewidziany przez prawo. Może ją nadać m.in. notariusz poprzez umieszczenie stosownej wzmianki na dokumencie. Kodeks przewiduje także inne przypadki, w których dokument uzyskuje datę pewną.
W przypadku prawa pierwokupu dzierżawcy ma to praktyczne znaczenie. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wymaga, aby pisemna umowa dzierżawy miała datę pewną i była wykonywana co najmniej przez trzy lata, licząc od tej daty.
Właściciel nie może po prostu sprzedać ziemi i pominąć dzierżawcy
Jeżeli dzierżawca spełnia ustawowe warunki, o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej powinien zostać zawiadomiony przez notariusza. Chodzi o tzw. warunkową umowę sprzedaży zawieraną pomiędzy właścicielem a potencjalnym kupującym. To ważne, ponieważ dzierżawca nie negocjuje wtedy zakupu od początku na własnych warunkach. Może wejść w miejsce kupującego i nabyć nieruchomość na warunkach określonych w zawartej umowie sprzedaży. Jeżeli więc właściciel uzgodnił z innym kupującym konkretną cenę i pozostałe warunki transakcji, dzierżawca korzystający z prawa pierwokupu kupuje nieruchomość właśnie na tych warunkach.
Dzierżawca ma miesiąc na decyzję
Po otrzymaniu zawiadomienia dzierżawca ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu. Jeżeli chce z niego skorzystać, składa jednostronne oświadczenie woli.
To oznacza, że dzierżawca powinien wcześniej wiedzieć, czy jest w stanie sfinansować zakup. Gdy właściciel znajdzie kupca i zostanie zawarta warunkowa umowa sprzedaży, czasu na organizowanie finansowania może pozostać niewiele.
Co jeśli dzierżawca nie skorzysta z prawa?
Jeżeli dzierżawca, któremu przysługuje prawo pierwokupu, nie zdecyduje się na zakup albo nie wykona prawa w przewidzianym terminie, sprzedaż może dojść do skutku z pierwotnym kupującym, z uwzględnieniem pozostałych przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. W określonych przypadkach, gdy nie ma uprawnionego dzierżawcy albo dzierżawca nie wykona swojego prawa, może pojawić się również prawo pierwokupu KOWR.
Zobacz także: Umowa ustna czy pisemna? Co naprawdę zabezpiecza dzierżawcę po żniwach?
Nie każda sprzedaż ziemi rolnej wygląda tak samo
Trzeba też pamiętać, że ustawa przewiduje sytuacje, w których opisane zasady prawa pierwokupu dzierżawcy nie mają zastosowania. Dotyczy to m.in. określonych przypadków, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy, Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego. Przepisy przewidują także inne wyjątki. Dlatego przed sprzedażą lub zakupem konkretnej działki trzeba sprawdzić nie tylko umowę dzierżawy, ale również status nieruchomości i osoby, która ma ją kupić.
A co, jeśli właściciel sprzeda ziemię bez zawiadomienia dzierżawcy?
KOWR wskazuje, że w przypadku ustawowego prawa pierwokupu przysługującego m.in. dzierżawcy sprzedaż dokonana bezwarunkowo bez zawiadomienia uprawnionego może być nieważna. Wynika to z art. 599 Kodeksu cywilnego. Dlatego właściciel, który chce sprzedać dzierżawione pole, powinien przed zawarciem umowy sprawdzić, czy dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Z kolei dzierżawca powinien pilnować swoich praw i dokumentów potwierdzających dzierżawę.
Dzierżawca nie zawsze musi być pierwszy
Warto też pamiętać o jeszcze jednej kwestii. Prawo pierwokupu dzierżawcy nie oznacza, że każda sprzedaż ziemi rolnej automatycznie trafia najpierw do niego. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje szereg wyjątków, a w niektórych transakcjach znaczenie ma również prawo pierwokupu KOWR. Dlatego przy sprzedaży konkretnej nieruchomości trzeba przeanalizować całą sytuację: rodzaj nieruchomości, powierzchnię, umowę dzierżawy, czas jej wykonywania, status sprzedającego i potencjalnego kupującego.
Sama wieloletnia uprawa cudzej ziemi nie wystarczy. Ustawowe prawo pierwokupu wymaga m.in. pisemnej umowy dzierżawy z datą pewną, wykonywanej co najmniej przez 3 lata, oraz tego, aby nabywana nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Źródła: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, tekst ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
fot. Katarzyna Sierszeńska
