Dzierżawa gruntu rolnego bez papierowej umowy nie jest w polskim rolnictwie niczym nadzwyczajnym. Sąsiedzi czy członkowie rodziny często umawiają się ustnie: właściciel oddaje ziemię w użytkowanie, rolnik ją uprawia, a w zamian płaci ustalony czynsz.
Dopóki wszystko działa bez zarzutu, brak dokumentu może nie być odczuwalny. Problemy zaczynają się wtedy, gdy jedna ze stron zmieni zdanie. Wtedy pojawia się podstawowe pytanie: co właściwie zostało ustalone?
ARiMR uznaje ustną dzierżawę
W przypadku płatności bezpośrednich sytuacja jest dość jasna. ARiMR podaje, że warunek posiadania prawa do użytkowania gruntów może zostać spełniony na podstawie wszystkich form dopuszczonych prawem, w tym umowy dzierżawy, również ustnej. Jednocześnie Agencja podkreśla, że płatności otrzymuje faktyczny użytkownik gruntu, który prowadzi na nim działalność rolniczą. Sam właściciel ziemi, który jej nie użytkuje, nie ma prawa do płatności tylko dlatego, że jest właścicielem. Dla rolników składających wniosek w 2026 r. ważne jest również to, że deklarowany grunt musi być w ich posiadaniu 31 maja 2026 r. na podstawie tytułu prawnego.
Jest nawet specjalne oświadczenie dla rolnika
ARiMR przewidziała na 2026 r. dokument, który potwierdza zawarcie ustnej umowy dzierżawy. Wśród dokumentów dotyczących płatności znajduje się „Oświadczenie o zawarciu ustnej umowy dzierżawy”. ARiMR wskazuje, że jest ono składane przez rolnika w przypadku ustnych umów dzierżawy gruntów prywatnych zadeklarowanych we wniosku o przyznanie płatności – w przypadku wezwania przez Agencję do potwierdzenia tytułu prawnego. To ważne rozróżnienie. Nie oznacza to, że każdy rolnik, który dzierżawi ziemię ustnie, musi automatycznie dołączać takie oświadczenie do wniosku. Dokument jest przewidziany jako sposób potwierdzenia tytułu prawnego, gdy ARiMR tego zażąda.
Co właściwie oznacza dzierżawa?
Podstawową definicję dzierżawy znajdziemy w art. 693 Kodeksu cywilnego. Właściciel lub inny wydzierżawiający oddaje rzecz dzierżawcy do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci ustalony czynsz. Czynsz nie musi być wyłącznie pieniężny. Kodeks dopuszcza również świadczenie innego rodzaju albo określenie go jako części pożytków.
Co ważne, przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają dla każdej umowy dzierżawy szczególnej formy pisemnej. Do dzierżawy odpowiednio stosuje się jednak przepisy o najmie, a art. 660 KC przewiduje szczególną zasadę dotyczącą nieruchomości lub pomieszczenia wynajmowanego na okres dłuższy niż rok. Dlatego przy wieloletniej dzierżawie ziemi spisanie umowy jest zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem. Pozwala dokładnie określić okres dzierżawy i warunki, na które zgodziły się obie strony.
Ustna dzierżawa dla rolnika
Ustna umowa może działać przez wiele lat. Trudność pojawia się wtedy, gdy właściciel i dzierżawca zaczynają inaczej przedstawiać jej warunki. Rolnik może uważać, że ziemia została mu oddana na kilka lat za określony czynsz. Właściciel może twierdzić, że zgodził się tylko na użytkowanie gruntu przez rok.
W takiej sytuacji znaczenie ma możliwość wykazania, jakie ustalenia rzeczywiście poczyniono. Dlatego przy ustnej dzierżawie warto zachowywać potwierdzenia przelewów czynszu, wiadomości SMS, e-maile czy inne dokumenty związane z użytkowaniem gruntu. Mogą one pomóc odtworzyć warunki porozumienia, jeżeli między stronami dojdzie do konfliktu.
Kto płaci czynsz i kiedy?
To kolejny punkt, który lepiej jednoznacznie ustalić. Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli termin płatności czynszu nie został określony w umowie, stosuje się zasady z art. 699 KC. Czynsz jest wtedy płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a jeżeli takiego zwyczaju nie ma – półrocznie z dołu. W praktyce rolnikowi zdecydowanie łatwiej jest jednak funkcjonować, gdy wiadomo, ile wynosi czynsz, kiedy należy go zapłacić i kto ponosi poszczególne ciężary związane z gruntem.
A co z wypowiedzeniem dzierżawy?
Tutaj przepisy są szczególnie istotne dla użytkowników gruntów rolnych. Zgodnie z art. 704 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie ustaliły inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. W przypadku innych dzierżaw termin wynosi sześć miesięcy.
Zobacz także: Sprzedaż działek z gospodarstwa a VAT. Czy rolnik ryczałtowy skorzysta ze zwolnienia?
To oznacza, że przy ustnej dzierżawie nie zawsze można po prostu powiedzieć: „od przyszłego miesiąca ziemi już nie uprawiasz”. Znaczenie mają przepisy oraz to, jakie ustalenia poczyniły strony. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli dzierżawca zalega z czynszem, Kodeks cywilny przewiduje szczególne zasady wypowiedzenia. W przypadku czynszu płatnego rocznie chodzi m.in. o zwłokę przekraczającą trzy miesiące, przy czym wydzierżawiający musi wcześniej wyznaczyć dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę zaległości.
Zasiewy po zakończeniu dzierżawy
Dla rolnika ważny jest również moment zakończenia dzierżawy. Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli po zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swoim obowiązkiem zasiewy, może w określonych sytuacjach żądać zwrotu nakładów poniesionych na te zasiewy. To kolejny powód, dla którego warto wcześniej ustalić, co stanie się z uprawami znajdującymi się na polu w momencie zakończenia umowy.
Ustna dzierżawa a dotacje – tutaj trzeba uważać
Nie należy jednak wyciągać z zasad dotyczących płatności bezpośrednich wniosku, że ustna dzierżawa będzie wystarczająca przy każdym programie pomocowym ARiMR. Warunki poszczególnych interwencji mogą określać, jaki tytuł prawny do gruntu musi posiadać rolnik i przez jak długi czas. Dlatego przed złożeniem wniosku inwestycyjnego trzeba sprawdzić regulamin konkretnego naboru. Przy płatnościach bezpośrednich ARiMR wprost uznaje ustną dzierżawę. W przypadku innych form pomocy należy natomiast sprawdzić wymagania konkretnego programu.
Właściciel ziemi nie dostanie dopłat tylko dlatego, że jest właścicielem
To również ważna informacja dla właścicieli gruntów oddanych w dzierżawę. ARiMR wskazuje, że płatności bezpośrednie przysługują faktycznemu użytkownikowi gruntu, który prowadzi na nim działalność rolniczą. Sam fakt posiadania własności działki nie wystarczy, jeżeli właściciel nie prowadzi na niej działalności rolniczej. W przypadku ustnej dzierżawy warto więc szczególnie zadbać o to, aby obie strony miały jasność, kto faktycznie użytkuje działkę i na jakich zasadach.
Papier nie jest konieczny w każdej sytuacji, ale bardzo pomaga
Ustna dzierżawa gruntu rolnego może więc funkcjonować także w 2026 r. i – co szczególnie istotne – ARiMR wprost uwzględnia ją jako możliwy tytuł prawny przy płatnościach bezpośrednich. Nie oznacza to jednak, że umowa ustna jest równie bezpieczna dla rolnika jak dobrze przygotowana umowa pisemna. Przy niewielkiej, sąsiedzkiej dzierżawie ryzyko może być niewielkie. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy chodzi o kilkadziesiąt hektarów, wieloletnie użytkowanie, wysokie nakłady na ziemię albo inwestycje związane z gospodarstwem.
Im więcej pieniędzy i lat wiąże rolnika z dzierżawionym gruntem, tym mniej warto zostawiać „na słowo”. Pisemna umowa pozwala jasno określić działki, okres dzierżawy, czynsz, terminy płatności, zasady wypowiedzenia i rozliczenie zasiewów. W razie sporu może mieć to dla gospodarstwa znacznie większe znaczenie niż oszczędność czasu przy zawieraniu umowy.
Źródło: ARiMR, Kodeks cywilny
fot. Katarzyna Sierszeńska
