Jesteś w strefie Premium
Różny wpis w księgach i ewidencji – do kogo należy ziemia?
Od 21 lat dzierżawimy ziemię na podstawie pisemnej umowy zawartej na czas nieokreślony. W księdze wieczystej nieruchomości jako właściciele widnieją nieżyjący już rodzice osoby, której płacę czynsz, natomiast w ewidencji gruntów Skarb Państwa. Czy to oznacza, że ziemia ta należy do Skarbu Państwa? Czy mogę ją dalej użytkować?
Problem poruszony przez Czytelniczkę zawiera w sobie kilka elementów, mogących potencjalnie zaszkodzić dzierżawie. Po pierwsze, z opisu sprawy nie wynika, z kim została zawarta umowa dzierżawy – czy z osobami, które nadal widnieją w księdze wieczystej, czy też z kimś innym. Gdyby wydzierżawiającymi w umowie byli nieżyjący już rodzice, w ich miejsce wstąpili spadkobiercy i to oni są obecnie wydzierżawiającymi. Co za tym idzie, to im Czytelniczka powinna płacić czynsz dzierżawny. Sugeruję zatem zażądać (na piśmie) od osoby pobierającej czynsz dzierżawny wykazania, że jest właścicielem nieruchomości bądź też ma prawo do jego pobierania. Warto o to zadbać, bowiem po latach prawowici właściciele mogą zgłosić swoje roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z ich własności. Fakt, że czynsz przekazywany był osobie trzeciej może nie wystarczyć do odrzucenia takich roszczeń.
Po drugie, dane ujawnione w księdze wieczystej korzystają z domniemania prawdziwości. Domniemanie to nazywamy rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli zatem w księdze wieczystej jako właściciel ujawniony jest jakiś podmiot (w tym przypadku osoby fizyczne), dane zawarte w ewidencji gruntów nie powinny się różnić. Nawet gdyby się różniły, co do zasady uznać należy prawidłowość wpisów w księdze wieczystej. Oczywiście, od zasady tej są wyjątki, jednak wymagają one obszerniejszego omówienia. Reasumując Czytelniczka, wobec braku innych przesłanek ma prawo uznać, że o własności nieruchomości rozstrzyga zapis w księdze wieczystej, a nie dane w ewidencji gruntów. Przy okazji warto przypomnieć, że bezumowne korzystanie z nieruchomości wchodzących w skład Własności Rolnej Skarbu Państwa wiąże się z wysokimi kosztami, wynoszącymi pięciokrotność rynkowego czynszu. Z takimi opłatami musiałaby się liczyć Czytelniczka, gdyby użytkowana przez nią nieruchomość należała do Skarbu Państwa.
Ostatecznie jednak, Czytelniczka może nadal korzystać z nieruchomości, jeżeli nikt nie zgłasza co do niej żadnych roszczeń, a status prawny jest wyjaśniony. Gdyby pojawili się inni spadkobiercy i zażądali zwrotu nieruchomości, powinna zasięgną porady prawnika, by ustalił zasadność roszczeń.
Adw. Mikołaj Pomin
Po drugie, dane ujawnione w księdze wieczystej korzystają z domniemania prawdziwości. Domniemanie to nazywamy rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli zatem w księdze wieczystej jako właściciel ujawniony jest jakiś podmiot (w tym przypadku osoby fizyczne), dane zawarte w ewidencji gruntów nie powinny się różnić. Nawet gdyby się różniły, co do zasady uznać należy prawidłowość wpisów w księdze wieczystej. Oczywiście, od zasady tej są wyjątki, jednak wymagają one obszerniejszego omówienia. Reasumując Czytelniczka, wobec braku innych przesłanek ma prawo uznać, że o własności nieruchomości rozstrzyga zapis w księdze wieczystej, a nie dane w ewidencji gruntów. Przy okazji warto przypomnieć, że bezumowne korzystanie z nieruchomości wchodzących w skład Własności Rolnej Skarbu Państwa wiąże się z wysokimi kosztami, wynoszącymi pięciokrotność rynkowego czynszu. Z takimi opłatami musiałaby się liczyć Czytelniczka, gdyby użytkowana przez nią nieruchomość należała do Skarbu Państwa.
Ostatecznie jednak, Czytelniczka może nadal korzystać z nieruchomości, jeżeli nikt nie zgłasza co do niej żadnych roszczeń, a status prawny jest wyjaśniony. Gdyby pojawili się inni spadkobiercy i zażądali zwrotu nieruchomości, powinna zasięgną porady prawnika, by ustalił zasadność roszczeń.
Adw. Mikołaj Pomin
