W efekcie budowa kolejnego, wolnostojącego obiektu może okazać się znacznie trudniejsza.
Problem pojawia się wtedy, gdy właściciel gospodarstwa chce postawić kolejny, wolnostojący obiekt. Jeśli teren znajdzie się poza OUZ, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla nowego budynku może okazać się niemożliwe.
– Kurnik jest więc dla tego algorytmu budynkiem nieistniejącym – tłumaczy dr Andrzej Zabojski, radca prawny i autor bloga PrawoWymaga.pl.
Mogą zablokować rolnicze inwestycje
Plan ogólny może zdecydować o tym, jak będzie wyglądał rozwój gminy, ale jego skutki mogą odczuć również właściciele gospodarstw rolnych. Szczególnie ci, którzy prowadzą produkcję zwierzęcą i w przyszłości chcą budować kolejne obiekty.
Problem zgłosił do naszej redakcji rolnik z województwa łódzkiego. W jego gminie znajduje się 12 kurników, jednak teren istniejącej zabudowy nie został objęty obszarem uzupełnienia zabudowy (OUZ).
Rolnik zaczął sprawdzać, dlaczego istniejące budynki nie wpływają na wyznaczenie OUZ i co może to oznaczać dla gospodarstwa, jeżeli w przyszłości będzie chciał zwiększyć skalę produkcji.
I właśnie tutaj pojawia się problem, którego wielu właścicieli gospodarstw może początkowo nie dostrzegać.
"Kurnik jest dla algorytmu budynkiem nieistniejącym"
Źródłem problemu jest sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy. Przepisy wykorzystują przy tym określony katalog rodzajów budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych. Jak wyjaśnia dr Andrzej Zabojski, w katalogu wykorzystywanym przy wyznaczaniu obszaru bazowego OUZ nie uwzględniono budynków należących do rodzaju 108 KŚT – budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa.
Do tej grupy zaliczane są m.in. obory, stajnie, budynki inwentarskie dla trzody chlewnej oraz przemysłowe fermy drobiu. – Kurnik jest więc dla tego algorytmu budynkiem nieistniejącym – mówi prawnik.
To właśnie sedno problemu. Budynek może fizycznie stać na działce od wielu lat, może być częścią funkcjonującego gospodarstwa i służyć produkcji rolnej, ale przy podstawowym wyznaczaniu OUZ nie jest traktowany jako obiekt, który może pomóc stworzyć wymagane zgrupowanie zabudowy.
Dlaczego 12 kurników nie tworzy OUZ?
Przy wyznaczaniu obszaru bazowego OUZ wymagane jest odpowiednie zgrupowanie budynków. Jak wskazuje ekspert, musi ono obejmować co najmniej pięć budynków uwzględnianych w algorytmie.
Kurniki nie znajdują się jednak w katalogu tych budynków. W efekcie 12 istniejących obiektów inwentarskich nie tworzy zgrupowania, na podstawie którego powstałby bazowy OUZ.
Dla rolnika sytuacja może wydawać się paradoksalna. Gospodarstwo istnieje, produkcja jest prowadzona, budynki stoją od lat, a mimo to ich obecność nie pomaga w podstawowym mechanizmie wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy.
To nie oznacza jednak automatycznie, że teren z istniejącymi kurnikami nie może zostać objęty OUZ. Przepisy przewidują możliwość rozszerzenia przez gminę obszaru bazowego w określonych granicach. Dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić nie tylko samą mapę, ale również uzasadnienie projektu planu ogólnego oraz sposób wyznaczenia granic OUZ.
Pojawia się więc pytanie: czy gmina mogła uwzględnić teren istniejącej produkcji zwierzęcej przy wyznaczaniu ostatecznych granic OUZ?
Chcesz postawić kolejny kurnik? Problem zaczyna się przy WZ
Załóżmy konkretną sytuację. Rolnik od lat prowadzi produkcję drobiarską. Na działce stoją istniejące kurniki. Gospodarstwo działa, produkcja jest prowadzona, ale właściciel chce postawić obok kolejny, wolnostojący budynek.
Jeżeli teren znajduje się poza OUZ, pojawia się poważna przeszkoda. Jeżeli nowy obiekt ma powstać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, położenie terenu w OUZ jest jednym z warunków, które trzeba spełnić.
– Położenie terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy jest odrębną, samodzielną przesłanką wydania decyzji o warunkach zabudowy – wyjaśnia dr Zabojski.
Samo prowadzenie produkcji drobiarskiej i obecność istniejących kurników nie daje więc automatycznie gwarancji uzyskania WZ na kolejny budynek.
Problem nie polega na tym, że istniejące gospodarstwo przestaje być legalne. Chodzi o możliwość uzyskania decyzji potrzebnej do realizacji nowej, wolnostojącej inwestycji.
Strefa rolna nie wystarczy
Może się zdarzyć, że gospodarstwo znajdzie się w strefie, która dopuszcza funkcje związane z produkcją rolniczą, ale jednocześnie działka pozostanie poza OUZ.
Dla rolnika może być to trudne do zrozumienia. Jeżeli teren ma funkcję rolniczą, naturalne wydaje się pytanie, dlaczego nie można na nim postawić kolejnego obiektu związanego z produkcją.
Tymczasem są to dwa różne elementy planu ogólnego.
– Strefa w planie ogólnym i OUZ to dwie niezależne przesłanki planu ogólnego: strefa mówi, co wolno, OUZ mówi, gdzie wolno wydać decyzję WZ – tłumaczy dr Zabojski.
To właśnie budzi wątpliwości rolnika. – Czym się różni strefa otwarta od strefy rolnej, skoro ja tam nic nie mogę i tak zrobić? – pyta.
Z jego perspektywy najważniejsze nie jest przecież to, jaki symbol pojawi się na mapie. Liczy się to, czy gospodarstwo będzie można dalej rozwijać.
Istniejący kurnik można rozbudować
Brak OUZ nie oznacza jednak całkowitego zakazu inwestowania. Jak wyjaśnia ekspert, wymóg położenia w OUZ nie dotyczy m.in. odbudowy, rozbudowy i nadbudowy istniejącego obiektu.
To bardzo ważne rozróżnienie. Rolnik może rozbudować istniejący kurnik, ale postawienie obok niego nowego, wolnostojącego budynku poza OUZ nie będzie możliwe na podstawie WZ.
W przypadku gospodarstwa nastawionego na produkcję zwierzęcą różnica może być zasadnicza. Nie każdą inwestycję da się bowiem zastąpić rozbudową istniejącego budynku. Czasami konieczny jest kolejny obiekt, np. ze względu na technologię produkcji, organizację gospodarstwa czy jego skalę.
Dlatego granica OUZ może mieć dla właściciela gospodarstwa znacznie większe znaczenie, niż wynikałoby to z samej mapy planu ogólnego.
Duże gospodarstwo też może mieć problem z nowym kurnikiem
Można byłoby założyć, że większe gospodarstwo będzie w lepszej sytuacji. Tak jednak nie jest. Przepisy przewidują szczególne rozwiązania dotyczące gospodarstw przekraczających średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Mogą one pozwolić na pominięcie określonego warunku dotyczącego tzw. dobrego sąsiedztwa. Nie znoszą jednak wymogu położenia w OUZ.
Sama wielkość gospodarstwa nie rozwiązuje więc problemu. Nawet duże gospodarstwo może mieć trudności z uzyskaniem WZ na nowy, wolnostojący budynek, jeżeli jego działka znajdzie się poza OUZ.
Czy gmina mogła uwzględnić teren z kurnikami?
W przypadku gospodarstwa z 12 kurnikami pojawia się jeszcze jedno ważne pytanie. Skoro budynki inwentarskie nie są uwzględniane przy podstawowym wyznaczaniu OUZ, czy gmina mogła mimo wszystko rozszerzyć ten obszar tak, aby objąć nim teren istniejącej produkcji zwierzęcej?
Ekspert wskazuje, że przepisy dają gminie możliwość rozszerzenia obszaru bazowego w określonych granicach.
Nie oznacza to jednak, że samorząd w każdym przypadku ma obowiązek objąć taki teren OUZ. Aby ocenić konkretną sytuację, trzeba przeanalizować projekt planu ogólnego, mapę oraz jego uzasadnienie.
To właśnie w tych dokumentach należy szukać odpowiedzi, dlaczego granica OUZ została poprowadzona w konkretnym miejscu i czy analizowano możliwość jej rozszerzenia.
Masz gospodarstwo? Sprawdź, czy działka jest w OUZ
Dla właścicieli gospodarstw prowadzących produkcję zwierzęcą plan ogólny warto sprawdzić nie tylko pod kątem samej strefy planistycznej. Jeżeli dokument jest jeszcze procedowany, warto zweryfikować: w jakiej strefie planistycznej znajduje się gospodarstwo, czy działka została objęta OUZ, gdzie dokładnie przebiega granica OUZ, jakie możliwości inwestycyjne przewidziano dla tego terenu, a także czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli rozwiązania są niekorzystne, można zgłosić uwagi do projektu planu. Jak wskazuje dr Zabojski, powinny one być konkretne i odpowiednio uzasadnione.
W określonych sytuacjach możliwe jest również wykorzystanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Krzysztof Zacharuk
