Plany ogólne zaskoczą wielu rolników?

Jak wynika z analizy przepisów oraz opinii urbanistów samo objęcie siedliska odpowiednią strefą planistyczną nie zawsze będzie oznaczało możliwość uzyskania decyzji WZ.

W wielu przypadkach kluczowe znaczenie będzie miał jeszcze obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ). Bez jego wyznaczenia uzyskanie decyzji WZ będzie możliwe wyłącznie w zakresie odbudowy, rozbudowy lub nadbudowy istniejących obiektów budowlanych oraz inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa nowego obiektu budowlanego, np. stawu.

Strefa to za mało

Reforma systemu planowania przestrzennego zmienia zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Po uchwaleniu planów ogólnych będą one wyznaczały ramy, w których takie decyzje będzie można wydawać. W gminach, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), istotne znaczenie zyska również wyznaczenie OUZ.

Na ten problem zwrócił uwagę jeden z naszych Czytelników. Analizując projekt planu ogólnego swojej gminy doszedł do wniosku, że wielu właścicieli gospodarstw może błędnie zakładać, że samo wyznaczenie odpowiedniej strefy zagwarantuje możliwość dalszej rozbudowy siedliska. Aby zweryfikować te wątpliwości, poprosiliśmy o komentarz niezależnego urbanistę, specjalizującego się w planowaniu przestrzennym.

Dlaczego nie wystarczy?

Zdaniem Tomasza Jawora, rolnika z województwa zachodniopomorskiego, problem może dotyczyć przede wszystkim gospodarstw położonych poza terenami objętymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. – Większość ludzi myśli, że samo znalezienie się w tej strefie będzie już wystarczające do tego, żeby zabudować. Tymczasem może się okazać, że nie będzie możliwości uzyskania warunków zabudowy – mówi Jawor.

Gospodarz zwraca uwagę przede wszystkim na zabudowę rozproszoną. W wielu gospodarstwach siedliska oddalone są od siebie o kilkaset metrów. Nawet jeśli na działce znajdują się dom, stodoła czy obora, nie oznacza to jeszcze, że teren zostanie objęty OUZ.

Obawy są zasadne

Czy rzeczywiście taki scenariusz jest możliwy? Zdaniem mgr. inż. arch. Grzegorza Chojnackiego, urbanisty i właściciela firmy Kanon, odpowiedź brzmi: tak, choć sprawa jest bardziej złożona. – Generalnie co do zasady te obawy rolników są w sporej części zasadne. Natomiast diabeł tkwi w szczegółach – zauważa Chojnacki.

Jak wyjaśnia ekspert, plan ogólny może przewidywać strefę zabudowy zagrodowej, obejmującą istniejące siedliska. Samo wyznaczenie takiej strefy nie przesądza jednak o możliwości realizacji nowych inwestycji. Znaczenie będzie miało również to, czy działka znajdzie się w OUZ oraz czy dla danego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dlaczego właśnie OUZ?

Obszary uzupełnienia zabudowy są wyznaczane wg zasad określonych w przepisach i na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków. Nie wszystkie istniejące obiekty są jednak uwzględniane przy ich wyznaczaniu. Jak podkreśla urbanista, decydujące znaczenie mają przede wszystkim budynki mieszkalne i usługowe. Budynki gospodarcze, magazynowe czy garażowe zasadniczo nie wpływają na wyznaczenie OUZ.

Oznacza to, że gospodarstwo dysponujące licznymi budynkami służącymi do produkcji rolnej nie musi automatycznie znaleźć się w obszarze umożliwiającym wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Gdzie leży problem?

Największe ryzyko dotyczy gospodarstw położonych w rozproszonej zabudowie, poza MPZP i jednocześnie poza OUZ. – Jeżeli strefy zabudowy zagrodowej są oddalone od innej zabudowy i nie mają obszaru uzupełnienia zabudowy, to żeby realizować nową zabudowę, rolnik będzie musiał mieć uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – uważa Grzegorz Chojnacki.

W praktyce oznacza to, że właściciel gospodarstwa planujący budowę nowego budynku gospodarczego może nie uzyskać decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia MPZP. Dla części gospodarstw może to oznaczać konieczność odłożenia planowanych inwestycji.

Rozwój jest możliwy, ale…

Urbanista podkreśla jednocześnie, że nowe przepisy nie zamykają całkowicie możliwości inwestowania. Nadal możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla odbudowy, rozbudowy, nadbudowy i przebudowy istniejącej zabudowy zagrodowej. Ograniczenia dotyczą przede wszystkim realizacji całkowicie nowych budynków.

Konkretny przykład  

Wyobraźmy sobie gospodarstwo położone poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na działce stoi dom mieszkalny, obora i stodoła, a najbliższe siedlisko znajduje się kilkaset metrów dalej.

Jeżeli teren nie zostanie objęty OUZ, właściciel może mieć problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy na nową halę magazynową lub kolejny budynek gospodarczy. Rozbudowa istniejących obiektów nadal będzie natomiast możliwa na zasadach określonych w przepisach.

Izby rolnicze alarmują

O tym, że problem nie jest wyłącznie teoretyczny, świadczą również sygnały napływające do izb rolniczych. Jerzy Sewielski, prezes Zarządu Izby Rolniczej w Opolu, przyznaje, że liczba zgłoszeń od rolników dotyczących planów ogólnych systematycznie rośnie. – Widać, że w wielu gminach rolnictwo jest spychane na margines – mówi Sewielski.

Jak podkreśla, Izba opiniuje wszystkie projekty planów ogólnych przygotowywane w regionie i zgłasza do nich liczne uwagi. Problem polega jednak na tym, że nie zawsze znajdują one odzwierciedlenie w ostatecznych dokumentach. – Zdarza się, że piszemy merytorycznie uzasadnione uwagi w trosce o rozwój rolnictwa na danym terenie, ale radni nie chcą ich akceptować. Chyba nie do końca rozumieją nasze intencje i potrzeby rolnictwa. Temat jest naprawdę złożony, ponieważ tworzy poważne konflikty międzyludzkie – ocenia prezes Opolskiej Izby Rolniczej.

Pośpiech wyraźnie szkodzi

Zdaniem Sewielskiego dodatkowym problemem jest tempo, w jakim wiele samorządów przygotowuje nowe dokumenty planistyczne. – Jest z tym gigantyczne zamieszanie, bo idzie to bardzo szybko, a gminy często podchodzą do tematu bez należytej uwagi – zaznacza.

Prezes Izby uważa, że właśnie dlatego rolnicy nie powinni biernie czekać na uchwalenie planów. – Cały czas monitorujcie sytuację, bo bez waszego zaangażowania rzeczywiście będzie później problem. Zachęcam właścicieli gospodarstw do udziału w konsultacjach społecznych i dokładnego sprawdzania zapisów projektów planów ogólnych.

Nic o nas bez nas

Eksperci są zgodni – właśnie teraz jest najlepszy moment, aby dokładnie przeanalizować projekty planów ogólnych przygotowywane przez gminy. Warto sprawdzić nie tylko proponowaną strefę funkcjonalną dla swojego gospodarstwa, ale również sposób wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy. To od tych zapisów może zależeć możliwość realizacji nowych inwestycji w kolejnych latach.

Nie oznacza to, że wszystkie gospodarstwa znajdą się w takiej sytuacji. Jednak właściciele nieruchomości położonych poza MPZP, zwłaszcza w zabudowie rozproszonej, powinni uważnie śledzić przebieg prac nad planami ogólnymi i – jeśli zajdzie taka potrzeba – zgłaszać uwagi na etapie konsultacji społecznych.

To właśnie teraz zapadają decyzje, które mogą przesądzić o możliwościach rozwoju gospodarstw w kolejnych latach. Po uchwaleniu planów ogólnych zmiana niekorzystnych zapisów może okazać się znacznie trudniejsza.

Krzysztof Zacharuk