Rolnik z gminy Olkusz prowadzi gospodarstwo rodzinne. Ma około 12 ha własnych gruntów, a dodatkowo korzysta z dzierżaw. Jego pola znajdują się na terenie trzech gmin, dlatego żywo interesował się tym, jak poszczególne samorządy przygotowywały plany ogólne.
Problem dotyczy konkretnej działki o powierzchni około 30 arów. Rolnik chciałby w przyszłości wykorzystać ją pod zabudowę zagrodową. Jak mówi, nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej i prąd, a z zapewnieniem wody również nie powinno być większego problemu.
Chodzi mu o możliwość przeniesienia części zabudowy poza istniejącą wieś. Jak tłumaczy, w zwartej zabudowie trudno znaleźć odpowiednie miejsce na rozwój gospodarstwa. Na nowej działce miałby więcej przestrzeni.
Tymczasem podczas spotkań dotyczących planu ogólnego miał usłyszeć, że w tym miejscu zabudowa zagrodowa nie będzie przewidziana. – No to w którym miejscu ma się chłop rozwijać? – pyta z irytacją.
To właśnie z tym problemem rolnik zwrócił się do naszej redakcji. Chciał wiedzieć, czy jeżeli plan ogólny zostaje uchwalony w niekorzystnym dla niego kształcie, będzie mógł jeszcze zakwestionować jego ustalenia.
Ten dokument może mieć znaczenie dla rolników
Plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest aktem prawa miejscowego i obejmuje obszar całej gminy, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie. W planie określa się m.in. strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne.
Nie jest on miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale jego ustalenia mają znaczenie przy sporządzaniu miejscowych planów oraz – w określonym zakresie – przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Dla rolnika, który planuje rozbudowę gospodarstwa, budowę nowych obiektów czy zmianę sposobu wykorzystania konkretnego gruntu, nie jest to więc wyłącznie dokument dotyczący przyszłości całej gminy. Jego zapisy mogą mieć wpływ na możliwości wykorzystania nieruchomości.
Co może zrobić rolnik po uchwaleniu planu?
Jeżeli uchwalony plan ogólny narusza interes prawny albo konkretne uprawnienie właściciela nieruchomości, możliwe jest wniesienie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Nie wystarczy jednak samo przekonanie, że plan jest niesprawiedliwy albo niekorzystny.
Jak wyjaśnia Anna Szmiłyk, aplikant radcowski z Kancelarii Krotoski Adwokaci, w takiej sprawie trzeba wykazać realne i konkretne naruszenie sytuacji prawnej właściciela. W praktyce rolnik powinien więc ustalić przede wszystkim, jakie zapisy planu dotyczą jego działki, co konkretnie zmieniają i w jaki sposób wpływają na jego prawa lub uprawnienia.
W przypadku naszego rozmówcy kluczowe będzie zatem nie tylko to, że chciałby postawić zabudowę zagrodową, ale również odpowiedź na pytanie, czy przyjęte przez gminę rozwiązania rzeczywiście naruszają jego interes prawny.
Gdzie można zaskarżyć plan ogólny?
Skargę na uchwałę w sprawie planu ogólnego wnosi się do wojewódzkiego sądu administracyjnego za pośrednictwem rady gminy, która uchwaliła plan. Rada przekazuje następnie skargę do sądu wraz z aktami sprawy i odpowiedzią na skargę.
To nie jest więc zwykłe odwołanie od decyzji urzędu. Właściciel musi wskazać, jakie przepisy zostały naruszone i w jaki sposób uchwała ingeruje w jego interes prawny.
Sąd bada legalność uchwały. Nie rozstrzyga natomiast, jakie rozwiązanie planistyczne byłoby dla konkretnego rolnika najlepsze. Dlatego zaskarżenie planu nie oznacza automatycznie, że sąd nakaże gminie przeznaczyć konkretną działkę pod zabudowę zagrodową.
Liczy się nie tylko to, co znalazło się na mapie
Po uchwaleniu planu warto sprawdzić nie tylko jego końcową treść, lecz także sposób przygotowania dokumentu.
Podstawą skargi może być m.in. istotne naruszenie zasad sporządzania planu, istotne naruszenie trybu jego sporządzania albo naruszenie właściwości organów.
Dlatego rolnik powinien przeanalizować: zapisy dotyczące konkretnej działki, część graficzną planu, dokumentację prac planistycznych, przebieg konsultacji i udziału społeczeństwa, sposób rozpatrzenia uwag, a także zgodność przyjętych rozwiązań z przepisami prawa.
Właściciel musi więc odpowiedzieć na dwa podstawowe pytania: co plan zmienił w odniesieniu do jego nieruchomości oraz czy przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa?
Plan ogólny można zaskarżyć także później
W przypadku planu ogólnego istotne jest również to, że – zgodnie z analizą Kancelarii Krotoski Adwokaci – skarga może zostać wniesiona w każdym czasie. Stwierdzenie nieważności planu może nastąpić również po upływie roku od podjęcia uchwały. Nie oznacza to jednak, że warto czekać.
Problem może ujawnić się dopiero wtedy, gdy rolnik będzie chciał rozpocząć inwestycję albo uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wtedy zapisy przyjęte wcześniej w planie ogólnym mogą mieć już bardzo konkretne konsekwencje.
Sądy dopiero będą budować praktykę
W przypadku planów ogólnych pojawia się jeszcze jeden problem. To nowe rozwiązanie, dlatego praktyka sądów w sprawach dotyczących zaskarżania takich dokumentów dopiero będzie się kształtować.
Anna Szmiłyk zwraca uwagę, że brakuje jeszcze utrwalonego orzecznictwa, dlatego trudno przewidzieć, jak długo będą trwały poszczególne postępowania. Jej zdaniem trzeba liczyć się z tym, że pełny proces może potrwać co najmniej rok lub dwa lata.
To ważna informacja dla rolnika planującego inwestycję. Jeżeli możliwość wykorzystania działki jest elementem planów rozwoju gospodarstwa, spór z gminą może oznaczać długie oczekiwanie na rozstrzygnięcie.
Gminy działają pod presją
Czy w planach ogólnych mogą pojawić się istotne błędy? Zdaniem Anny Szmiłyk jest to możliwe. Jak wskazuje ekspertka, gminy działają pod presją czasu i nie zawsze przygotowywane plany są idealne.
Nie oznacza to oczywiście, że każdy błąd będzie podstawą do zakwestionowania planu. W konkretnej sprawie trzeba ustalić, czy doszło do istotnego naruszenia prawa.
Dla właściciela działki jest to jednak kolejny powód, aby dokładnie sprawdzić zarówno treść planu, jak i dokumentację całej procedury.
Wojewoda również może sprawdzić uchwałę
Plan ogólny podlega także nadzorowi wojewody. Jeżeli uchwała rady gminy jest niezgodna z prawem, wojewoda może stwierdzić jej nieważność w całości albo w części. Kancelaria Krotoski Adwokaci wskazuje, że co do zasady rozstrzygnięcie nadzorcze powinno zostać wydane w terminie 30 dni od doręczenia uchwały o przyjęciu planu ogólnego.
Właściciel nieruchomości może zwrócić uwagę wojewody na dostrzeżone nieprawidłowości. Jest to jednak odrębna droga od zaskarżenia uchwały przez właściciela do sądu administracyjnego.
Co powinien zrobić rolnik?
Jeżeli plan ogólny został już uchwalony i rolnik uważa, że ogranicza możliwości rozwoju jego gospodarstwa, pierwszym krokiem powinna być dokładna analiza konkretnej nieruchomości.
Najpierw trzeba sprawdzić, w jakiej strefie znalazła się działka i jakie ustalenia planu jej dotyczą. Następnie warto zebrać dokumenty dotyczące nieruchomości, wcześniejszych decyzji i planowanej inwestycji.
Kolejnym krokiem jest przeanalizowanie procedury planistycznej. Trzeba sprawdzić, czy gmina prawidłowo przeprowadziła wymagane etapy prac i czy nie doszło do istotnych naruszeń.
Dopiero wtedy można odpowiedzieć na najważniejsze pytanie: czy istnieją podstawy prawne do zakwestionowania uchwały?
W bardziej skomplikowanych przypadkach warto skonsultować dokumentację z prawnikiem. Sam fakt, że plan jest dla właściciela niekorzystny, nie przesądza bowiem o możliwości skutecznego zaskarżenia.
Najlepiej reagować jeszcze przed uchwaleniem planu
Choć rolnik z gminy Olkusz pytał przede wszystkim o możliwość działania po uchwaleniu planu, z punktu widzenia właściciela nieruchomości znacznie lepiej jest zainteresować się sprawą wcześniej.
Właściciel powinien śledzić informacje publikowane przez gminę, sprawdzać projekt planu i korzystać z możliwości udziału w procedurze planistycznej. Znaczenie ma nie tylko sama treść przyszłego planu, ale również przebieg całej procedury.
Jeżeli proponowane rozwiązania są niekorzystne dla konkretnej nieruchomości, warto odpowiednio wcześnie je przeanalizować i – w ramach przewidzianych prawem możliwości – zgłosić swoje uwagi.
Krzysztof Zacharuk
