Pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 2b ust. 1) osoba, która nabyła nieruchomość rolną, co do zasady powinna prowadzić gospodarstwo rolne, do którego weszła ta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia. W przypadku osoby fizycznej oznacza to również obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa. Przepisy te mają ograniczać spekulacyjny obrót ziemią rolną i zapewniać, że grunty pozostaną w użytkowaniu rolniczym.
Nie każda dzierżawa wymaga zgody KOWR
Ustawa przewiduje jednak szereg wyjątków. Ograniczenie dotyczące pięcioletniego okresu prowadzenia gospodarstwa nie ma zastosowania m.in. wtedy, gdy nieruchomość jest zbywana lub oddawana w posiadanie osobie bliskiej. Do osób bliskich zalicza się m.in. małżonka, dzieci, rodziców, rodzeństwo czy wnuki.
Oznacza to, że jeśli właściciel ziemi otrzymanej w darowiźnie chce wydzierżawić ją rodzicom, od których wcześniej ją otrzymał, co do zasady nie musi uzyskiwać zgody KOWR.
Dzierżawa po darowiźnie: kiedy zgoda KOWR może być potrzebna?
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku dzierżawy gruntów osobie, która nie jest zaliczana do kręgu osób bliskich. W takim przypadku przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości może być konieczne uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda taka może zostać wydana, jeśli przemawia za tym ważny interes właściciela nieruchomości lub interes publiczny. Każda sprawa jest jednak rozpatrywana indywidualnie.
Przeczytaj także: Dzierżawa ziemi po darowiźnie od rodziców. Czy potrzebna jest zgoda KOWR?
Darowizna od rodziców a wcześniejsza dzierżawa
W praktyce często zdarzają się sytuacje, gdy dziecko przez wiele lat dzierżawi ziemię od rodziców, a następnie otrzymuje ją w formie darowizny. Sam fakt wcześniejszej dzierżawy nie zmienia zasad wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Kluczowe znaczenie ma to, komu nieruchomość ma zostać oddana po dokonaniu darowizny. Jeżeli grunty mają wrócić do rodziców w formie dzierżawy, zastosowanie znajdzie wyjątek dotyczący osób bliskich. W przypadku dzierżawy na rzecz innego rolnika lub przedsiębiorcy rolnego konieczna może być analiza przepisów i ewentualne wystąpienie do KOWR o zgodę.
Darowana ziemia rolna a dzierżawa. Nie zawsze potrzebna jest zgoda KOWR
Zasadą jest 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa po nabyciu nieruchomości rolnej. Osoba fizyczna musi prowadzić je osobiście. Przez 5 lat nie można sprzedać ani wydzierżawić ziemi bez spełnienia ustawowych warunków. Przed upływem 5 lat zgodę na sprzedaż lub dzierżawę może wydać Dyrektor Generalny KOWR, jeśli przemawia za tym ważny interes właściciela lub interes publiczny.
Ograniczenia nie obowiązują w przypadku gruntów, m.in.
- nabytych w drodze dziedziczenia,
- nabytych przez zasiedzenie,
- położonych w mieście i mających mniej niż 1 ha,
- nabytych w wyniku podziału majątku małżeńskiego w określonych przypadkach,
- objętych później planem zagospodarowania przeznaczającym je w całości na cele nierolne.
Właściciel może także skorzystać z wyjątków dotyczących przekazania ziemi, m.in. gdy oddaje ją:
- osobie bliskiej, (tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, rodzicom małżonka, osobom przysposabiającym i przysposobionym, ojczymowi, macosze oraz pasierbom),
- Skarbowi Państwa lub KOWR,
- parkowi narodowemu,
- spółdzielni produkcji rolnej,
- w ramach postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego.
Jeżeli nieruchomość nie jest objęta żadnym wyjątkiem, jej wydzierżawienie przed upływem 5 lat co do zasady wymaga zgody KOWR. Przed podpisaniem umowy dzierżawy warto sprawdzić status nieruchomości i sposób jej nabycia, ponieważ od tego zależy, czy zgoda KOWR będzie konieczna.
Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić szczegóły
Przepisy dotyczące obrotu i dzierżawy ziemi rolnej należą do bardziej skomplikowanych regulacji prawa rolnego. Dlatego przed zawarciem umowy dzierżawy warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację prawną, zwłaszcza gdy od nabycia gruntów nie minęło jeszcze 5 lat. Pozwoli to uniknąć problemów związanych z naruszeniem obowiązków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgoda od KOWR: jak wykazać ważny interes właściciela?
Aby uzyskać zgodę KOWR na wydzierżawienie lub zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia, należy wykazać istnienie tzw. ważnego interesu właściciela. Konieczne jest przedstawienie konkretnych okoliczności wskazujących, że samodzielne prowadzenie gospodarstwa jest niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami.
W praktyce znaczenie mogą mieć między innymi:
- podeszły wiek właściciela oraz pobieranie świadczenia emerytalnego,
- stan zdrowia uniemożliwiający lub znacznie ograniczający wykonywanie prac rolniczych,
- fakt, że grunt był już wcześniej użytkowany przez dzierżawcę, który nadal chce prowadzić na nim działalność rolniczą,
- zagrożenie pozostawienia ziemi odłogiem, gdyby nie mogła zostać przekazana do dalszego użytkowania
- brak odpowiedniego sprzętu, zaplecza technicznego lub możliwości organizacyjnych do prowadzenia produkcji rolnej.
Pomocne mogą być m.in. decyzje o przyznaniu emerytury, zaświadczenia lekarskie, czy umowa dzierżawy. Im lepiej uzasadniony i udokumentowany wniosek, tym większa szansa na pozytywne rozpatrzenie sprawy.
Źródło: gov.pl
fot. Katarzyna Sierszeńska
