Pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa
Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewidują, że osoba, która nabyła nieruchomość rolną, powinna prowadzić gospodarstwo przez co najmniej 5 lat. W tym czasie obowiązuje również zakaz zbywania gruntów i oddawania ich w posiadanie innym osobom. Pisaliśmy o tym ostatnio w tym artykule: link.
W praktyce oznacza to, że właściciel nie może po prostu podpisać umowy dzierżawy z sąsiadem lub lokalnym gospodarzem, nawet jeśli sam nie zamierza uprawiać ziemi. Problem najczęściej pojawia się w przypadku osób starszych, emerytów lub właścicieli, którzy otrzymali ziemię w darowiźnie, ale nie prowadzą już aktywnie działalności rolniczej.
Kiedy KOWR może zgodzić się na dzierżawę?
Przepisy przewidują możliwość uzyskania indywidualnej zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Warunkiem jest wykazanie tzw. ważnego interesu właściciela albo interesu publicznego. Nie ma jednak gotowej listy sytuacji, które automatycznie gwarantują pozytywną decyzję. Każdy wniosek jest analizowany osobno. Dlatego samo stwierdzenie, że właściciel nie chce zajmować się gospodarstwem, zwykle nie wystarczy.
Jakie argumenty mogą przekonać KOWR?
Największe znaczenie mają okoliczności pokazujące, że samodzielne prowadzenie gospodarstwa jest niemożliwe albo wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami.
W praktyce często wskazuje się na:
- zaawansowany wiek właściciela,
- pobieranie emerytury lub renty,
- problemy zdrowotne ograniczające możliwość wykonywania prac polowych,
- brak maszyn i zaplecza technicznego,
- brak możliwości organizacyjnych do prowadzenia produkcji rolnej.
Istotnym argumentem może być również ryzyko pozostawienia gruntów bez użytkowania. KOWR zwykle przychylniej ocenia sprawy, w których ziemia nadal będzie wykorzystywana rolniczo.
Same argumenty nie wystarczą
W postępowaniu przed KOWR liczą się nie tylko okoliczności, ale również dowody. Jeżeli właściciel powołuje się na stan zdrowia, powinien dołączyć odpowiednią dokumentację medyczną. Jeśli argumentem jest emerytura, warto przedstawić decyzję o jej przyznaniu. Gdy ziemię od lat uprawia konkretny rolnik, pomocne może być oświadczenie potwierdzające chęć dalszego prowadzenia produkcji.
Im lepiej udokumentowana sytuacja, tym większa szansa na pozytywne rozpatrzenie sprawy.
Przeczytaj także: Dzierżawa ziemi po darowiźnie od rodziców. Czy potrzebna jest zgoda KOWR?
Warto pokazać, że ziemia nie wypadnie z produkcji
Jednym z najważniejszych elementów uzasadnienia jest wykazanie, co stanie się z gruntami po uzyskaniu zgody. Jeżeli przyszły dzierżawca zamierza dalej prowadzić uprawy lub produkcję rolną, warto szczegółowo to opisać. Pokazuje to, że celem nie jest obejście przepisów, lecz zapewnienie dalszego racjonalnego wykorzystania ziemi. Dla KOWR ma znaczenie nie tylko interes właściciela, ale również zachowanie rolniczego charakteru nieruchomości.
Lepiej nie zostawiać wniosku na ostatnią chwilę
Postępowanie administracyjne wymaga czasu, a urząd może wezwać do uzupełnienia dokumentów lub wyjaśnienia niektórych okoliczności.
Dlatego przed złożeniem wniosku warto przygotować komplet załączników i dokładnie opisać swoją sytuację. Dobrze uzasadniony wniosek poparty dokumentami daje znacznie większe szanse na uzyskanie zgody niż lakoniczne wyjaśnienie ograniczone do kilku zdań.
Dzierżawa ziemi: gdzie można złożyć wniosek?
Jeżeli chodzi o wniosek o zgodę na oddanie ziemi rolnej w dzierżawę przed upływem 5 lat od nabycia, dokumenty należy złożyć do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W praktyce wniosek składa się za pośrednictwem właściwego miejscowo Oddziału Terenowego KOWR, czyli tego, na którego obszarze znajduje się nieruchomość rolna: osobiście, pocztą tradycyjną, elektronicznie przez ePUAP.
Co warto dołączyć do wniosku?
- opis sytuacji uzasadniającej „ważny interes właściciela”,
- dokumenty potwierdzające wiek lub pobieranie emerytury,
- dokumentację medyczną (jeżeli przyczyną są problemy zdrowotne),
- projekt umowy dzierżawy lub informacje o przyszłym dzierżawcy,
- dokumenty potwierdzające, że dzierżawca będzie nadal prowadził działalność rolniczą,
- dokumenty dotyczące nieruchomości (np. akt notarialny darowizny, wypis z księgi wieczystej),
- inne dowody potwierdzające, że brak zgody mógłby prowadzić np. do niewykorzystania gruntów lub ich odłogowania.
Bez zgody KOWR: wyjątki
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, osoba, która nabyła nieruchomość rolną, co do zasady ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od dnia zakupu. W tym okresie grunt nie może zostać sprzedany ani przekazany w posiadanie innemu podmiotowi, np. na podstawie umowy dzierżawy, chyba że zastosowanie ma jeden z wyjątków przewidzianych w przepisach.
Nie wszystkie nieruchomości rolne podlegają pięcioletnim ograniczeniom. Przepisy przewidują szereg sytuacji, które pozwalają swobodniej dysponować gruntem. Dotyczy to m.in. ziemi nabytej w drodze dziedziczenia lub zasiedzenia, działek położonych w granicach miast o powierzchni poniżej 1 ha, a także niektórych nieruchomości przejętych w wyniku podziału majątku po ustaniu małżeństwa. Wyłączenie może mieć zastosowanie również wtedy, gdy po nabyciu grunt został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczającym go w całości na cele nierolnicze.
Właściciel może przekazać lub oddać grunt w posiadanie innemu podmiotowi bez konieczności oczekiwania na upływ pięciu lat, gdy dotyczy to między innymi przekazania ziemi osobie bliskiej, Skarbowi Państwa, KOWR, parkowi narodowemu czy spółdzielni produkcji rolnej. Ograniczenia nie mają również zastosowania w przypadku czynności dokonywanych w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego.
Podstawa prawna: art. 2b ust. 1–4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z późn. zm.).
fot. Katarzyna Sierszeńska
