Jesteś w strefie Premium
Prawo pierwokupu a sprzedaż ziemi bratu
Pytanie: Od 2012 r. dzierżawię grunt rolny. Mam zawartą umowę pisemną z datą pewną do 2027 r. Ostatnio wydzierżawiający sprzedał grunt bratu. Czy przysługuje mi prawo pierwokupu?
Odpowiedź: Najważniejsze regulacje dotyczące prawa pierwokupu zostały zawarte w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. DzU z 2017 r., poz. 2196). W myśl art. 3 ustawy, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, i jednocześnie nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Przy braku uprawnionego do pierwokupu lub w przypadku niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Powyższe prawo pierwokupu (na rzecz dzierżawcy, a w następnej kolejności – KOWR) nie znajdzie zastosowania, m.in. w sytuacji, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Kluczowym dla niniejszego przypadku jest ustawowe określenie „osoba bliska zbywcy”. Ustawa w tym przypadku odsyła do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przez osobę bliską w rozumieniu art. 4 punkt 16 ustawy należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Z brzmienia tego przepisu wynika wprost, że brat jest osobą bliską zbywcy, zatem w omawianym przypadku dzierżawcy nie przysługiwała możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.
Gdyby jednak nabywcą nie była osoba bliska w rozumieniu przywołanych przepisów, dzierżawcy przysługiwałoby prawo pierwokupu, bowiem zawarł umowę dzierżawy w formie pisemnej, z datą pewną, a dzierżawa była wykonywana przez co najmniej 3 lata. Należy założyć przy tym dodatkowo, że przedmiot dzierżawy stanowiły grunty rolne.
Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej zawarta z pominięciem przysługującego dzierżawcy prawa pierwokupu jest z mocy przepisu art. 599 kodeksu cywilnego nieważna.
Powyższe prawo pierwokupu (na rzecz dzierżawcy, a w następnej kolejności – KOWR) nie znajdzie zastosowania, m.in. w sytuacji, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Kluczowym dla niniejszego przypadku jest ustawowe określenie „osoba bliska zbywcy”. Ustawa w tym przypadku odsyła do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przez osobę bliską w rozumieniu art. 4 punkt 16 ustawy należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Z brzmienia tego przepisu wynika wprost, że brat jest osobą bliską zbywcy, zatem w omawianym przypadku dzierżawcy nie przysługiwała możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.
Gdyby jednak nabywcą nie była osoba bliska w rozumieniu przywołanych przepisów, dzierżawcy przysługiwałoby prawo pierwokupu, bowiem zawarł umowę dzierżawy w formie pisemnej, z datą pewną, a dzierżawa była wykonywana przez co najmniej 3 lata. Należy założyć przy tym dodatkowo, że przedmiot dzierżawy stanowiły grunty rolne.
Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej zawarta z pominięciem przysługującego dzierżawcy prawa pierwokupu jest z mocy przepisu art. 599 kodeksu cywilnego nieważna.
