Jesteś rolnikiem, masz 200 ha pola i brakuje ci podręcznego magazynu na zboże. Jednocześnie jesteś właścicielem połowy działki siedliskowej o powierzchni 9000 metrów kwadratowych z budynkami i sporym kawałkiem wolnego terenu. Co robisz?
A: szukasz w okolicy magazynu do wynajęcia.
B: co roku po żniwach stajesz w olbrzymiej kolejce do elewatora, by oddać zboże w depozyt.
C: stawiasz na swojej działce namiot magazynowy.
Odpowiedź jest oczywista: wybierasz C.
Masz ziemię, masz potrzebę – a magazynu postawić nie możesz
To najprostsze rozwiązanie – tyle tylko, że w przypadku Tomasza Niedzielskiego z Jawora niemożliwe do zrealizowania. Rolnik wpadł w pułapkę zastawioną jeszcze w poprzednim wieku, tuż po II wojnie, której do tej pory nie potrafił rozbroić żaden rząd – ani w Polsce socjalistycznej, ani w wolnej. W efekcie, jako właściciel działki, Niedzielski nie może w żaden sposób zrealizować przysługujących mu praw własności. Brzmi dziwnie? Bo to jest dziwne.
Ten poważny problem prawny sygnalizowaliśmy już na naszych łamach w 2023 roku, a rolnik z Jawora, po prostu odczuwa na własnej skórze jego realne skutki.
Powojenna spuścizna Ziem Odzyskanych i chaos własnościowy
Problem narodził się tuż po II wojnie światowej, gdy Polska zagospodarowywała – przyznane po konferencjach w Jałcie i Poczdamie – tzw. Ziemie Odzyskane. To obecne województwa: zachodniopomorskie, lubuskie, dolnośląskie, opolskie oraz części pomorskiego i warmińsko-mazurskiego. Po wojnie wysiedlono Niemców, a państwo przejmowało folwarki, majątki gminne i prywatne gospodarstwa, w których osiedlano przesiedleńców z Kresów i centralnej Polski. Nie było wtedy możliwości ani kadr urzędniczych, by od razu przeprowadzić podziały geodezyjne i usankcjonować je w księgach wieczystych. Panował powojenny chaos i bałagan.
Własność ułamkowa siedlisk – właściciel bez decyzyjności
W efekcie rolnicy otrzymywali kilka hektarów ziemi do własnego użytku i jednocześnie siedlisko współdzielone z innymi rodzinami. Był to przydział bez jednoznacznie przyporządkowanej działki siedliskowej. Zamiast tego wpisywano ich do ksiąg jako współwłaścicieli – zawsze w formie ułamka, np. 1/2, 1/3 czy 1/6 części „nieruchomości wspólnej”. Tak powstał fenomen (w skali Polski, a w zasadzie w skali całej powojennej Europy) własności ułamkowej siedlisk na Ziemiach Odzyskanych. Rolnik z rodziną faktycznie mieszkał w konkretnych pomieszczeniach, użytkował podwórze, stodołę, oborę – ale prawnie jego gospodarstwo nie było realnie i formalnie wyodrębnione. Podział budynków uzgadniali „na gębę” mieszkańcy siedliska, a samo siedlisko posiadało tylko jedną wspólną księgę wieczystą bez podziału na poszczególne części albo nie posiadało jej wcale. Rolnik był właścicielem – ale nie konkretnych obiektów, tylko „jakiejś ułamkowej, nieokreślonej części całości”. Brzmi niepokojąco? Bo to bardzo niebezpieczne rozwiązanie.
Problem, który dotyczy setek tysięcy gospodarstw
Wiadomo, że na Ziemie Odzyskane napłynęło ok. 5 milionów osadników, którzy zasiedlili miasta i wsie. Szacunki mówią, że powstało od 500 000 do 700 000 gospodarstw rolnych. Nikt nigdy dokładnie nie policzył, ile z nich było siedliskami współdzielonymi, a ile – samodzielnymi gospodarstwami. Wiadomo jednak, że jeszcze w latach 70. XX wieku mówiono o „setkach tysięcy gospodarstw rolnych w Polsce”, które nie posiadają uregulowanego statusu prawnego. W kolejnych latach część tego chaosu udało się uporządkować – szczególnie tam, gdzie współwłaściciele doszli do porozumienia, pozwolili geodecie wyrysować mapę z dokładnym podziałem siedliska na części, a potem usankcjonowali to u notariusza i w sądzie. Bez takiego porozumienia podział współwłasności ułamkowej nie był możliwy w ówczesnym, ale i w obecnym stanie prawnym. Dlatego w wielu wielorodzinnych siedliskach ułamkowych na Ziemiach Odzyskanych problem wciąż istnieje. I nabrzmiewa.
Gdy współwłaścicieli jest wielu, rozwój staje się niemożliwy
Skutki tego powojennego prawnego potworka zaczęły ujawniać się z rosnącą mocą wraz z upływem lat, szczególnie gdy pojawiło się kilku lub kilkunastu spadkobierców owych ułamkowych udziałów. Takiego siedliska nie można podzielić, sprzedać, obciążyć hipoteką, a często nawet wyremontować zgodnie z prawem – bo formalnie rolnik nie posiada pełnej własności, a co za tym idzie decyzyjności. Do przeprowadzenia choćby zwykłego remontu użytkowanej przez siebie połówki stodoły potrzebuje zgody każdego (!) współwłaściciela. Czasami – ze względów czysto ludzkich – uzyskanie takiej zgody nie jest możliwe. Dlaczego? Bo nie.
200-hektarowe gospodarstwo i ściana prawna w Jaworze
Tomasz Niedzielski, który wraz z żoną Marią prowadzi w Jaworze spore, 200-hektarowe gospodarstwo rolne, dziś liże rany po zderzeniu z siedliskowymi realiami. Dziadek pana Tomasza – również repatriant – trafił do Jawora, ale nie dostał przydziału do siedliska, tylko samodzielne niewielkie gospodarstwo przy ul. Starojaworskiej. Prowadził je on, potem jego córka z zięciem, a dziś – wnuk, pan Tomasz.
– Gdy przejmowałem gospodarstwo rodziców, miałem już swoją ziemię – opowiada Niedzielski. – Przez lata wraz z żoną rozwijaliśmy gospodarstwo, dokładaliśmy kolejne działki: własnościowe lub z dzierżawy. Korzystaliśmy z dofinansowań, dokupowaliśmy maszyny. Park maszynowy mamy spory: dwa kombajny, dwa opryskiwacze (w tym jeden samojezdny), siedem ciągników. Mamy cały podstawowy sprzęt. W obiektach po rodzicach zaczęło się jednak robić po prostu ciasno.
14 lat wykupu udziałów i namiot jako rozwiązanie awaryjne
Nasze gospodarstwo sąsiaduje bezpośrednio z siedliskiem, w którym po wojnie osiedlono cztery rodziny. Mieszkają tam jeszcze dwie osoby, ale zabudowania gospodarcze popadają w ruinę. Pomyśleliśmy, że dogadamy się ze współwłaścicielami, odkupimy udziały i stworzymy sobie przestrzeń do rozwoju. Tam jest w sumie 90 arów – część zabudowana, część nie. Tej przestrzeni potrzebujemy jak tlenu.
Pomysł był trudny w realizacji. Wskutek dziedziczenia współwłaścicieli siedliska przy ul. Starojaworskiej było w pewnym momencie kilkunastu. Niedzielscy krok po kroku dogadywali się z kolejnymi współwłaścicielami i odkupowali udziały. W ciągu 14 lat udało im się zgromadzić połowę. Formalnie są więc właścicielami połowy siedliska – ale której konkretnie? Których budynków? Których części terenu? Tego nigdzie nie określono.
– Zacząłem użytkować tę część, która bezpośrednio graniczyła z moją ojcowizną – mówi Niedzielski. – Stawiałem tam maszyny. W 2022 roku, po wybuchu wojny na Ukrainie, firma skupowa, w której magazynowaliśmy zboże, odmówiła nam depozytu, znaleźliśmy się w krytycznej sytuacji. Zmusiło nas to do szybkiego, w zasadzie z dnia na dzień, bo zbliżały się żniwa, postawienia namiotu magazynowego na zboże o powierzchni 450 metrów kwadratowych. W lipcu 2022 roku postawiłem namiot na zgłoszenie jako tymczasowy obiekt budowlany, niepołączony trwale z gruntem. Pozostali współwłaściciele siedliska wtedy nie protestowali.
Skarga, nadzór budowlany i nakaz rozbiórki
W czerwcu 2023 roku Niedzielskim udało się dogadać z kolejnymi dwoma udziałowczyniami i po decyzji sądu odkupić ich część udziałów. Dopięli sprawę – ale cieszyć się transakcją nie było im dane, bo już następnego dnia po podpisaniu umowy w sądzie, jedna z udziałowczyń złożyła do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Jaworze skargę, w której informowała, że Tomasz Niedzielski postawił namiot bez zgody pozostałych współwłaścicieli. I ruszyło postępowanie budowlane.
Postępowanie w sprawie namiotu trwa do dzisiaj – obecnie sprawa jest w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym – ale Niedzielscy nie liczą na pozytywne zakończenie. Powiatowy, a potem Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu wydali decyzje nakazujące rozbiórkę namiotu. Obie instytucje nie rozpatrywały tego, czy na jego postawienie była zgoda współwłaścicieli. Dla nich liczyło się to, że Tomasz Niedzielski złamał przepisy budowlane.
Tymczasowy obiekt budowlany – jakim w tym przypadku był namiot – zgodnie z prawem budowlanym może funkcjonować tylko przez 180 dni. Przed upływem tego terminu inwestor musi go rozebrać, przenieść lub złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Tomasz Niedzielski nie poczynił żadnego z tych kroków. Tym samym namiot przestał być obiektem legalnym, a stał się samowolą budowlaną. Stąd decyzja o jego rozbiórce. Decyzja jest jeszcze nieprawomocna.
Niedzielski faktom nie przeczy. Wyjaśnia:
– Namiotu nie przeniosłem w inne miejsce, bo nie miałem gdzie. O pozwolenie na budowę nie wystąpiłem, bo w tym siedlisku potrzebna byłaby zgoda pozostałych dwóch współwłaścicieli, a takiej zgody nie uzyskam. W inspektoracie powiedziano mi, że mogę wystąpić o legalizację samowoli, ale wiąże się to z opłatą około 120 tysięcy złotych. Gdyby to była moja normalna własność – tak jak Pan Bóg przykazał – to pewnie bym się na to zdecydował. Ale to jest współwłasność ułamkowa. Wydam pieniądze, a potem będę się boksował z innymi udziałowcami, bo nie wydadzą mi zgody? Tego nie zrobię – stwierdza.
Magazyn potrzebny, ale jedyną nadzieją jest zmiana prawa
A co zrobi? Sam nie wie. Magazyn na zboże jest potrzebny. 200 hektarów, które uprawia, składa się z kilkudziesięciu działek – ale żadna nie nadaje się na budowę takiego magazynu. O kupnie jakiejkolwiek działki w okolicy nie ma co marzyć, bo ceny – z powodu inwestycji Mercedesa w Jaworze – wystrzeliły w kosmos.
– Jedyna nadzieja w tym, że powstanie ustawa, która prawnie uporządkuje kwestie współwłasności ułamkowych na Ziemiach Odzyskanych – mówi Maria Niedzielska. – O sprawie od dawna wiedzą i w ministerstwie rolnictwa, i posłowie, i izby rolnicze, ale przez lata nic się nie działo. Na szczęście coś jednak ostatnio drgnęło, bo we Wrocławiu powstał zespół naukowców, którzy mają ocenić skalę problemu i zaproponować rozwiązania. To jedyna nadzieja, żeby rozwijać gospodarstwa w takich siedliskach.
Arkadiusz Jakubowski
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
