Sporna kwestia dotyczyła tego, czy przy wywłaszczeniu lub przejęciu z mocy prawa nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową (na podstawie ustawy z 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych) i wycenie działek trzeba wziąć pod uwagę "zasadę korzyści” (z art. 134 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), a może należy kierować się jedynie przepisami wykonawczymi (czyli rozporządzeniaim). Informacje na ten temat znajdziemy w Biuletynie Informacji Publicznej Rzecznika Praw Obywatelskich RPO.
Zasada korzyści – czym jest?
W art. 134 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zapisano: „Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”. W sytuacji, gdy działka ma zyskać na wartości w perspektywie np. budowy drogi, należy przyjąć korzystniejszą wycenę. Jednak zgodnie z § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 23 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, przy wycenie nieruchomości uprzednio zajętych pod inwestycje drogowe, przy określaniu ceny należy posiłkować się tym, ile kosztują przyległe do działki inne nieruchomości, chyba że „określenie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych".
W Biuletynie czytamy, że wątpliwości dotyczą tego, w jaki sposób wyceniać nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, już uprzednio przeznaczone pod inwestycje drogowe, ale sprawa może także dotyczyć nieruchomości, które uprzednio miały inne przeznaczenie, np. rolne. RPO podaje dwa podejścia.
Przeczytaj także: Czyste Powietrze – NFOŚiGW ostrzega i rekomenduje te działania
To lansowane przez RPO, zakłada że wartość nieruchomości drogowych to punkt wyjścia wyceny, a przy określaniu wartości należy stosować zasadę korzyści. Drugie podejście proponuje oparcie się wyłącznie na treści przepisów rozporządzenia – zatem, jeśli nieruchomość była przeznaczona pod inwestycje drogowe, należy uwzględniać ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości drogowych i ewentualnie odnieść się do wartości nieruchomości przyległych. Warto wiedzieć, że ma to następujące konsekwencje w kontekście nieruchomości o innym przeznaczeniu – ich wycena nie odnosi się do wartości działek drogowych, ale – jak pisze RPO – uwzględnia zastosowanie mechanizmu kompensacji wynoszące do 50% wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 49 ust. 3 rozporządzenia).
Wycena działek a stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich
Rzecznik przychyla się do stanowiska pierwszego, ponieważ opcja druga może działać na szkodę właściciela działki. Nie trzeba dodawać, że wywłaszczania wielokrotnie skutkują wieloma niedogodnościami i słabą opłacalnością bez rekompensaty. Tylko w pełni zrealizowana zasada korzyści jest sprawiedliwa dla obywateli.
Uchwała NSA a zasada korzyści
W maju 2025 roku NSA podjął uchwałę zbieżną ze stanowiskiem Rzecznika:
– Określenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311; dalej: specustawa drogowa), która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, powinno nastąpić na podstawie § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 23 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), a przed zmianą stanu prawnego na podstawie § 36 ust. 4 uchylonego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, ze zm.), uwzględniając zasadę korzyści określoną w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145; dalej: ugn) – cyt. za RPO.
Przeczytaj także: Odmowa odbioru towaru przez zakłady zbożowe – czy tak może być?
Podsumowując, określenie wartości nieruchomości powinno być korzystniejsze dla właściciela działki: – Dlatego podstawą ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy pod drogę publiczną, przeznaczone na dzień wydania decyzji pod inwestycję drogową, są nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, jeżeli drogowy cel wywłaszczenia zwiększa wartość wywłaszczonej nieruchomości (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Dotyczy to jednak sytuacji, gdy drogowy cel przeznaczenia nieruchomości wywłaszczanej zwiększa jej wartość. Zasadniczo poza zakresem objętym analizą NSA pozostawały: brak zwiększenia wartości nieruchomości albo brak na rynku obrotu nieruchomościami tych o przeznaczeniu drogowym. W tym kontekście NSA zauważył, że praktyka orzecznicza odwołuje się do art. 134 ust. 3 ugn nakazującego, aby wartość nieruchomości przy jej wycenie określać według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości – podaje RPO.
Źródło: Biuletyn Informacji Publicznej RPO
fot. envato elements
